Вопрос: Вправе ли арендатор, не использующий арендованное помещение (фитнес-центр) в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, претендовать на предоставление отсрочки по арендным платежам, если арендованное помещение относится к коммерческой недвижимости?
Ответ: Арендатор вправе был претендовать на отсрочку при соблюдении необходимых условий.
Обоснование: 1 апреля 2020 г. вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".
В отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Федерального закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан был заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации (ч. 1 ст. 19 Федерального закона N 98-ФЗ).
Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (ч. 3 ст. 19 Федерального закона N 98-ФЗ).
Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования).
Отсрочка предоставлялась в отношении недвижимости, находящейся в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений (п. 2 Требований).
Отсрочка предоставлялась до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на определенных условиях. Так, задолженность по арендной плате погашается не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы (п. 3 Требований).
Также арендодателям недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с Требованиями рекомендовано было предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимости деятельности, а также с учетом установленных Указами Президента РФ нерабочими днями (п. 2 Постановления Правительства РФ N 439).
Следует также отметить, что отсрочка предоставлялась не всем арендаторам, а организациям и индивидуальным предпринимателям, которые осуществляли деятельность в отраслях, наиболее пострадавших в результате распространения коронавируса (п. 1 Требований). Кроме того, договоры аренды должны были быть заключены до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (Решение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 23.09.2020 N АКПИ20-459).
Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434.
Деятельность фитнес-центра может быть отнесена к 3-й группе, в частности "Деятельность в области спорта, отдыха и развлечений", код 93.13 ОКВЭД2.
Кроме этого, Президиум Верховного Суда РФ выпустил разъяснения, в частности, с какого момента обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы, какие основания являются достаточными для предоставления арендатору недвижимого имущества отсрочки уплаты арендной платы (вопросы 3, 4 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) от 30.04.2020 N 2).
Подготовлено на основе материала
Н.В. Зуйковой
ЗАО "Сплайн-Центр"
Региональный информационный центр
16.03.2021
