Вопрос: В каком размере организацией уплачивается государственная пошлина за государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды объектов недвижимости: как за государственную регистрацию сделки - 22 000 руб. или как за внесение изменений - 1 000 руб., поскольку сам договор аренды уже зарегистрирован?
Ответ: Государственная пошлина подлежит уплате в размере, установленном пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, - 22 000 руб. за государственную регистрацию сделки. Вместе с тем по данному вопросу имеется противоположная судебная практика.
Обоснование: Частью 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) установлено, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса РФ.
Согласно ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
В соответствии со ст. ст. 609, 651 ГК РФ, ч. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.
В свою очередь, соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Следовательно, поскольку договор аренды подлежит государственной регистрации, в силу норм действующего законодательства дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества является сделкой и подлежит государственной регистрации в соответствии с ГК РФ (ст. 452) и Законом N 218-ФЗ (ст. 51).
Статьей 17 Закона N 218-ФЗ установлено, что за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом РФ.
В соответствии с пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных пп. 21, 22.1, 23 - 26, 28 - 31, 61 и 80.1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, организацией уплачивается государственная пошлина в размере 22 000 руб.
Следовательно, за совершение юридически значимого действия по государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды должна уплачиваться государственная пошлина в размерах, установленных пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.
Дополнительно отметим, что государственная пошлина в размере 1 000 руб. уплачивается за внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости о правах, об ограничениях прав и обременениях недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных пп. 28.1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). При этом действия по изменению записей ЕГРН при государственной регистрации дополнительного соглашения входят в состав действий, предусмотренных п. 97 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943, для внесения записей о регистрации сделок. Какого-либо самостоятельного внесения изменений в записи ЕГРН в данном случае не происходит, в связи с чем отдельной уплаты государственной пошлины за внесение изменений в ЕГРН не требуется.
Данный вывод подтверждается судебной практикой. Так, Решением Верховного Суда РФ от 15.01.2021 N АКПИ20-932 отказано в удовлетворении заявления о признании недействующим Письма Минфина России от 06.10.2020 N 03-05-04-03/87113 (направлено Письмом Росреестра от 07.10.2020 N 14-8878-ГЕ/20), в котором также разъяснялись вопросы размера государственной пошлины за государственную регистрацию дополнительных соглашений к договорам аренды недвижимости. При этом суд указал, что изложенные в Письме Минфина России N 03-05-04-03/87113 разъяснения не изменяют и не дополняют законодательство о налогах и сборах, а воспроизведенные в Письме Минфина России N 03-05-04-03/87113 конкретные нормы НК РФ и сопутствующая им интерпретация соответствуют действительному смыслу разъясняемых нормативных положений и не устанавливают не предусмотренные разъясняемыми нормативными положениями общеобязательные правила.
Вместе с тем дополнительно отметим, что по данному вопросу имеется и противоположная судебная практика, в которой делается вывод о необходимости анализировать содержание дополнительных соглашений к договорам аренды недвижимого имущества.
Так, Арбитражным судом Северо-Западного округа отмечено, что содержание дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества, которым изменяются условия договора о расчетах, не позволяет однозначно отнести данное соглашение к сделкам с объектом недвижимого имущества применительно к указанным в пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ сделкам, поскольку данное дополнительное соглашение не влечет возникновения или прекращения ограничений (обременений) объекта недвижимости, а изменяет некоторые условия этих ограничений (обременений), не связанные с правами на объект недвижимости.
При таких обстоятельствах суд посчитал, что за государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды в данном случае государственная пошлина должна была быть уплачена в размере 1 000 руб., установленном пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (см., например, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.02.2021 N Ф07-16555/2020 по делу N А13-2860/2020).
Е.А. Болва
Управление Федеральной службы
государственной регистрации,
кадастра и картографии
по Красноярскому краю
31.03.2021
