Вопрос: В связи с неисполнением заемщиком - физическим лицом обязательств по кредитному договору банк изъял и впоследствии реализовал заложенную жилую недвижимость. В связи с тем что суммы средств, полученных от продажи недвижимости, оказалось недостаточно для погашения кредита в полном объеме, его часть продолжает учитываться на балансе банка.
По каким строкам форм 0409115 и 0409316 следует отражать оставшуюся часть ипотечного жилищного кредита при отсутствии по нему обеспечения?
Ответ: По нашему мнению, не погашенная за счет стоимости заложенного недвижимого имущества часть кредита, выданного на приобретение жилья, ответственность заемщика по которому не застрахована, включается в форму 0409115 в составе показателей, характеризующих активы в виде жилищных ссуд; а если застрахована - в составе показателей, характеризующих активы в виде ипотечных ссуд.
В целях составления формы 0409316 часть кредита, выданного на приобретение жилья, не погашенная за счет стоимости заложенного по нему недвижимого имущества, не подлежит исключению из категории "ипотечные жилищные кредиты" и включается в показатели по кодам 1, 1.1, 2, 2.1 разд. 1 формы 0409316 до полного погашения (прекращения обязательства по основаниям, отличным от погашения).
Обоснование: Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на пп. 3 и 4 п. 1 настоящей статьи или на ст. 4 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) (п. 3 ст. 3 Закона N 102-ФЗ).
Согласно пп. 4 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (п. 5 ст. 350.2), залог прекращается. При этом в соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, для погашения требования залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге. Если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю - физическому лицу жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком - физическим лицом обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика - физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя, с даты получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора (п. 5 ст. 61 Закона N 102-ФЗ).
Согласно п. 1 Порядка составления и представления отчетности по форме 0409115 "Информация о качестве активов кредитной организации (банковской группы)", установленного Указанием Банка России от 08.10.2018 N 4927-У "О перечне, формах и порядке составления и представления форм отчетности кредитных организаций в Центральный банк Российской Федерации" (далее - Порядок составления формы 0409115 и форма 0904115 соответственно), в форме 0409115 приводится информация о составе активов (за исключением средств, размещенных в Банке России), их качестве, а также величине расчетного и фактически сформированного резерва на возможные потери в соответствии с Положениями Банка России от 28.06.2017 N 590-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности" и от 23.10.2017 N 611-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери", а также информация о величине сформированного резерва на возможные потери в соответствии с Указанием Банка России от 17.11.2011 N 2732-У "Об особенностях формирования кредитными организациями резерва на возможные потери по операциям с ценными бумагами, права на которые удостоверяются депозитариями" по ценным бумагам, учитываемым кредитной организацией (головной кредитной организацией и участниками банковской группы) на балансовых счетах.
Как следует из п. 8 Порядка составления формы 0409115, в целях составления данной формы ссуды физическим лицам подразделяются:
на жилищные ссуды - ссуды, выданные физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство, строительство и реконструкцию (ремонт) жилья, приобретение жилья, включая жилищные ссуды, выданные под залог недвижимого имущества в соответствии с Законом N 102-ФЗ до момента государственной регистрации договора о залоге недвижимого имущества;
ипотечные ссуды - выданные под залог недвижимого имущества жилищные ссуды, с момента государственной регистрации договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке).
Государственная регистрация ипотеки, как отмечено выше, влечет обременение заложенного по ипотеке имущества и возникновение прав залогодержателя (право залога) на это имущество. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства (п. п. 2, 3 ст. 11 Закона N 102-ФЗ). Реализация заложенного недвижимого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя влечет прекращение договора залога недвижимого имущества и, как следствие, прав залогодержателя у кредитора по обязательству, в обеспечение которого был заключен данный договор (пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ).
Учитывая приведенные выше положения ГК РФ и Закона N 102-ФЗ, согласно установленным в целях формы 0409115 определениям понятий "жилищные ссуды" и "ипотечные ссуды" классификация ссуды в одну из этих категорий, по нашему мнению, осуществляется в зависимости от наличия у банка - кредитора по соответствующей ссуде прав залогодержателя по договору о залоге недвижимого имущества, то есть обеспечена ли ссуда ипотекой на дату составления отчета:
при наличии у банка-кредитора по договору о предоставлении кредита на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство, строительство и реконструкцию (ремонт) жилья, приобретение жилья прав залогодержателя по заключенному в обеспечение этого кредита договору о залоге недвижимого имущества кредит обеспечен ипотекой и относится к категории ипотечных ссуд;
при отсутствии у банка-кредитора по договору о предоставлении кредита на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство, строительство и реконструкцию (ремонт) жилья, приобретение жилья указанных прав залогодержателя кредит не обеспечен ипотекой и относится к категории жилищных ссуд.
Следуя такому подходу к квалификации ссуд в целях формы 0409115 в категории "жилищные" и "ипотечные" с учетом приведенных выше норм ст. ст. 31 и 61 Закона N 102-ФЗ и предназначения формы 0409115, полагаем, что:
непогашенная за счет стоимости заложенного недвижимого имущества часть кредита, выданного на приобретение жилья, ответственность заемщика по которому не застрахована, не является ипотечной ссудой и включается в форму 0409115 в составе показателей, характеризующих активы в виде жилищных ссуд;
в случае если риск неисполнения заемщиком обязательств по рассматриваемому кредиту застрахован в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 31 Закона N 102-ФЗ, не погашенная за счет стоимости заложенного недвижимого имущества часть кредита, выданного на приобретение жилья, отражается в форме 0409115 в составе показателей, характеризующих активы в виде ипотечных ссуд.
Согласно п. 1 Порядка составления и представления отчетности по форме 0409316 "Сведения о кредитах, предоставленных физическим лицам" (утв. Указанием Банка России N 4927-У) (далее - Порядок составления формы 0409316 и форма 0409316 соответственно) разд. 1 - 3 данной формы содержат сведения о территориальной структуре предоставленных кредитными организациями физическим лицам - резидентам Российской Федерации (далее - заемщики) кредитов, в том числе жилищных кредитов и прав требования по ипотечным жилищным кредитам, об объемах и источниках досрочного погашения и о способах рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.
Согласно п. 2 Порядка составления формы 0409316 заполнение разд. 1 "Сведения о кредитах, предоставленных физическим лицам (правах требования по кредитам, предоставленным физическим лицам)" формы 0409316 осуществляется с учетом, в частности, следующего:
сведения о жилищных кредитах отражаются по коду показателя 1 (пп. 2.2);
сведения об ипотечных жилищных кредитах отражаются по коду показателя 1.1 (пп. 2.3);
по коду показателя 2 отражаются кредиты, предоставленные физическим лицам - резидентам Российской Федерации (включая кредиты, отраженные по коду показателя 1). При этом по коду показателя 2.1 отражаются сведения об ипотечных кредитах (пп. 2.4).
В целях составления формы 0409316:
жилищные кредиты - кредиты, предоставленные заемщикам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство, на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья (пп. 2.2 п. 2 Порядка составления формы 0409316);
ипотечные жилищные кредиты - жилищные кредиты, предоставленные заемщикам под залог недвижимости в соответствии с Законом N 102-ФЗ (абз. 1 пп. 2.3 п. 2 Порядка составления формы 0409316). Если договором о предоставлении жилищного кредита предусмотрено заключение договора ипотеки с последующей государственной регистрацией его в порядке, установленном Законом N 102-ФЗ, такой кредит при составлении отчета по форме 0409316 отражается как ипотечный жилищный кредит со дня его выдачи (абз. 2 пп. 2.3 п. 2 Порядка составления формы 0409316);
ипотечные кредиты - кредиты, предоставленные заемщикам под залог недвижимости в соответствии с Законом N 102-ФЗ, включая ипотечные жилищные кредиты (абз. 2 пп. 2.4 п. 2 Порядка составления формы 0409316). В случае если договором о предоставлении кредита предусмотрено заключение договора ипотеки с последующей государственной регистрацией его в соответствии с Законом N 102-ФЗ, указанный кредит в рамках формы 0409316 относится к категории ипотечных кредитов со дня его выдачи (абз. 3 пп. 2.4 п. 2 Порядка составления формы 0409316);
ипотечные кредиты (права требования) в иностранной валюте - ипотечные жилищные кредиты, предоставленные заемщикам - резидентам Российской Федерации и нерезидентам, приобретенные права требования по ипотечным жилищным кредитам в иностранной валюте, потребительские кредиты и права требования по потребительским кредитам в иностранной валюте, по которым в качестве обеспечения принято жилое недвижимое имущество в соответствии с Законом N 102-ФЗ, а также секьюритизированные ипотечные кредиты, переданные предприятиям специального назначения (ПСН) (п. 1 Порядка составления формы 0409316).
Согласно определениям понятий "жилищные кредиты", "ипотечные жилищные кредиты", "ипотечные кредиты", установленным Порядком составления формы 0409316, классификация ссуд, предоставленных физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство, на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья, в категорию "ипотечные жилищные кредиты" (и, как следствие, в категорию "ипотечные кредиты") осуществляется исходя из самого факта выдачи кредита на соответствующие цели под залог недвижимого имущества и не зависит от наличия у банка-кредитора на дату составления формы 0409316 прав залогодержателя в отношении передаваемого в залог недвижимого имущества.
Наряду с этим из содержания абз. 3 пп. 2.3 п. 2, абз. 4 пп. 2.4 п. 2 Порядка составления формы 0409316 следует, что в случае заключения дополнительного соглашения о замене предмета залога в рамках действующего кредитного договора о предоставлении ипотечного кредита, в том числе ипотечного жилищного кредита на имущество, не отвечающее требованиям Закона N 102-ФЗ, такой кредит в целях составления формы 0409316 не относится к категории ипотечных кредитов, в том числе ипотечных жилищных кредитов (исключается из данных категорий). Однако в нашем понимании Порядок составления формы 0409316 не содержит положений, из содержания которых может быть сделан вывод, что в случае неполного погашения ипотечного жилищного кредита за счет средств, вырученных от продажи предмета залога, непогашенная часть кредита в целях формы 0409316 исключается из категории "ипотечные жилищные кредиты" (и, как следствие, из категории "ипотечные кредиты"), то есть переквалифицируется в категорию "жилищные кредиты". Если применять Порядок составления формы 0409316 буквально, кредит на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство, на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья, квалифицированный в целях составления формы 0409316 при его выдаче как "ипотечный жилищный кредит", подлежит исключению из данной категории и, как следствие, из категории "ипотечные кредиты" только в случае замены предмета залога на имущество, не отвечающее требованиям Закона N 102-ФЗ.
Учитывая изложенное, полагаем, что в целях составления формы 0409316 часть кредита, выданного на приобретение жилья, не погашенная за счет стоимости заложенного по нему недвижимого имущества, не подлежит исключению из категории "ипотечные жилищные кредиты" и включается в показатели по кодам 1, 1.1, 2, 2.1 разд. 1 формы 0409316 до полного погашения (прекращения обязательства по основаниям, отличным от погашения).
Информация о позиции Банка России по вопросу квалификации в целях составления отчетности по формам 0409115 и 0409316 не погашенной за счет стоимости заложенного недвижимого имущества части кредита, выданного на приобретение жилья, отсутствует. В связи с этим существует вероятность того, что изложенные в настоящем ответе подходы к разрешению данной проблемы могут не совпадать с позицией регулятора.
Аудиторско-консультационная группа
"Коллегия Налоговых Консультантов"
26.09.2021
