Вопрос: Стороны заключили договор аренды недвижимого имущества. В связи с истечением срока действия договора арендодатель обратился в орган регистрации прав с заявлением о прекращении договора. Однако орган отказал в связи с тем, что не приложен акт приема-передачи арендованного имущества. Правомерен ли отказ?
Ответ: По нашему мнению, неправомерен.
Обоснование: Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации учетно-регистрационных действий в отношении объектов недвижимости, регламентированы Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона N 218-ФЗ при государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Согласно п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав осуществляется, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).
Пунктами 1, 2 ст. 655 ГК РФ предусмотрено, что и передача объекта арендодателем арендатору, равно как и при прекращении договора аренды возврат имущества арендодателю, должны осуществляться по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Однако в ст. 655 ГК РФ акт приема-передачи не назван документом, необходимым для государственной регистрации прекращения договора аренды при истечении срока его действия.
Кроме того, в соответствии со ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 1).
В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Соответственно, истечение срока договора аренды, если иное не предусмотрено законом или договором, прекращает договор аренды.
На основании ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, то он может потребовать их возмещения. В случае когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Таким образом, ст. 622 ГК РФ определяет последствия в случае невозврата арендатором имущества, не ставя при этом в зависимость от подписания акта приема-передачи права арендодателя на прекращение договора аренды в связи с истечением срока.
При этом с заявлением о прекращении государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (ч. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ). При этом нормы ст. 51 Закона N 218-ФЗ не содержат указания на необходимость представления определенного перечня документов, в том числе при прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия, соответственно, по Закону N 218-ФЗ не требуется представления каких-либо дополнительных документов.
На основании изложенного государственная регистрация прекращения обременения объекта недвижимости арендой в связи с истечением срока, на который договор аренды был заключен, осуществляется на основании заявления любой его стороны, если иное не установлено договором аренды.
Следовательно, отсутствие акта приема-передачи, подтверждающего возврат арендатором арендованного имущества, не имеет правового значения для определения момента прекращения договора в связи с истечением срока его действия. В связи с чем, по нашему мнению, при истечении срока договора аренды достаточно заявления заинтересованного лица для осуществления учетно-регистрационных действий, направленных на прекращение аренды, представления акта приема-передачи на государственную регистрацию не требуется.
Е.А. Болва
Управление Федеральной службы
государственной регистрации,
кадастра и картографии
по Красноярскому краю
11.01.2022
