Вопрос: Стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды в единственном экземпляре, который остался у арендодателя, и акт приема-передачи по одному экземпляру для каждой из сторон. Арендодатель не обратился за прекращением обременения. В свою очередь, при обращении арендатора в орган регистрации прав с заявлением о прекращении аренды, к которому были приложены копия соглашения о расторжении и акт приема-передачи, государственная регистрация была приостановлена, поскольку не представлен подлинник соглашения. Правомерно ли приостановление?
Ответ: В соответствии с нормами ч. 3 ст. 21 Закона N 218-ФЗ заявителем должен быть представлен подлинник документа, поэтому приостановление правомерно. Однако по данному вопросу имеется противоположная судебная практика.
Обоснование: Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации учетно-регистрационных действий в отношении объектов недвижимости, регламентированы Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).
В соответствии с ч. 1 ст. 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом N 218-ФЗ случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом N 218-ФЗ порядке.
Согласно ч. 1 ст. 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, а также иные необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество) представляются в экземпляре-подлиннике (ч. 3 ст. 21 Закона N 218-ФЗ).
Согласно ч. 1 ст. 29 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом N 218-ФЗ оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.
Пунктом 7 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ установлено такое основание для приостановления, как несоответствие представленных документов по форме и содержанию требованиям действующего законодательства. Также согласно п. 6 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается в случае, если представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны.
Следовательно, в случае если заявителем не представлен подлинник соглашения о расторжении договора аренды, выражающий содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации прекращения аренды, имеются основания для приостановления с точки зрения буквального толкования Закона N 218-ФЗ.
Вместе с тем судебная практика исходит из того, что данный подход органа регистрации прав является формальным и необоснованно препятствует заявителю в реализации прав, на что прямо указывалось судами (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.11.2021 N Ф05-28344/2021 по делу N А40-6474/2021).
В качестве выхода из сложившейся ситуации заявителем могут быть представлены нотариально заверенные копии необходимых документов, в данном случае соглашения о расторжении договора аренды (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.11.2021 N Ф05-28344/2021 по делу N А40-6474/2021, Определение ВАС РФ от 27.06.2011 N ВАС-7620/11 по делу N А71-8198/2010).
Так, в соответствии с п. 1.8 Методических рекомендаций по свидетельствованию верности копий документов и выписок из них, утвержденных Решением Правления ФНП от 25.04.2016, протокол N 04/16, засвидетельствованная нотариусом копия документа должна отвечать требованиям, предъявляемым ст. 45.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате к нотариально оформляемому на бумажном носителе документу. Она может быть изготовлена с помощью технических средств или написана от руки и быть легко читаема, должна соответствовать оригиналу: содержать весь текст и реквизиты документа без сокращений и искажений.
Вместе с тем представляется, что в отсутствие подлинника заявитель будет также испытывать сложности с нотариальным удостоверением. В связи с чем полагаем возможным обратить внимание на следующие нормы законодательства о государственной регистрации.
При проведении правовой экспертизы представленных документов государственный регистратор прав вправе, а при выявлении причин, препятствующих государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав, предусмотренных п. 6 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ, обязан принять меры по получению дополнительных документов (сведений), необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе подтверждению подлинности представленных заявителем документов или достоверности указанных в них сведений (ч. 9 ст. 29 Закона N 218-ФЗ) (п. 218 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278).
Соответственно, орган регистрации прав может также самостоятельно направить запрос другой стороне договора аренды о наличии подлинника. Данный вывод также подтверждается судебной практикой (см., например, Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 21.04.2021 N 44-КАД21-1-К7).
Е.А. Болва
Управление Федеральной службы
государственной регистрации,
кадастра и картографии
по Красноярскому краю
13.01.2022
