Может ли применяться НПД при оказании риелторских услуг?
Физическое лицо вправе применять НПД при оказании физическим и юридическим лицам услуг на основании договора об оказании услуг. По нашему мнению, НПД не может применяться при заключении риелтором посреднического договора, а также смешанного договора, который содержит элементы посреднического.
Действующее гражданское законодательство не содержит определения понятия "риелторская деятельность".
ВС РФ пояснил, что под риелторскими услугами понимаются посреднические услуги на рынке сделок с недвижимостью, в том числе: услуги по подбору вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17).
Перечень лиц, которые не вправе применять специальный налоговый режим, предусмотрены ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход" (далее - Закон N 422-ФЗ). Риелторы и лица, оказывающие услуги при осуществлении сделок с недвижимостью (купли-продажи, аренды), в данной норме не поименованы.
При этом стоит учесть, что применять НПД не могут лица, ведущие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров, если иное не предусмотрено п. 6 ч. 2 ст. 4 Закона N 422-ФЗ, а также лица, осуществляющие перепродажу товаров (п. 2, п. 5 ч. 2 ст. 4 Закона N 422-ФЗ).
Не признаются объектом налогообложения в том числе доходы: от продажи недвижимого имущества, транспортных средств и от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений) (п. 2, п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона N 422-ФЗ).
Имеет значение вид заключаемых риелтором договоров, в частности, может быть заключен с контрагентом договор возмездного оказания услуг, например, по поиску информации об объектах недвижимости или оказания консультационных услуг по оформлению договора.
По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги (п. 1 ст. 779 ГК РФ).
При заключении договора об оказании риелтором услуг, в частности, по предоставлению или подбору определенной информации по интересующему покупателя или продавца недвижимому имуществу, предоставлению консультационных услуг по разработке проекта договора, по получению необходимых для осуществления сделки документов, риелтором, по нашему мнению, не будет осуществляться посредническая деятельность и деятельность по перепродаже имущества (п. 2, п. 5 ч. 2 ст. 4 Закона N 422-ФЗ).
Если для осуществления риелторской деятельности заключаются посреднические договоры (договор комиссии - ст. 990 ГК РФ, поручения - ст. 971 ГК РФ или агентский договор - ст. 1005 ГК РФ), то НПД не может применяться в силу п. 5 ч. 2 ст. 4 Закона N 422-ФЗ.
Если риелторская деятельность не предполагает заключения посреднических договоров, а с клиентами заключаются договоры об оказании услуг (не имеющие признаков посреднических договоров), то риелтор вправе применять НПД при соблюдении остальных требований, установленных Законом N 422-ФЗ.
Данная позиция косвенно подтверждается Письмами Минфина России от 22.07.2019 N 03-11-11/54306, от 11.06.2021 N 03-11-11/46304.
Стоит учесть, что, если стороны риелторского договора заключат договор, в котором содержатся элементы различных договоров (смешанный договор, п. 3 ст. 421 ГК РФ), в котором содержатся элементы и договора услуг, и посреднического договора, то, по нашему мнению, у риелтора нет права применять НПД, поскольку при наличии смешанного договора риелтор будет являться лицом, ведущим предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе посреднического договора.
Подготовлено на основе материала
Н.В. Зуйковой
ЗАО "Сплайн-Центр"
Региональный информационный центр
