Вопрос: Может ли бывший ИП воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ при продаже нежилого здания, приобретенного в момент ведения предпринимательской деятельности?
Ответ: Бывший индивидуальный предприниматель при продаже нежилого здания, используемого ранее в предпринимательской деятельности, не имеет права на использование предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественного налогового вычета по НДФЛ. Также им не может быть применено и предусмотренное пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ право на уменьшение облагаемых НДФЛ доходов от такой продажи на фактически произведенные расходы, связанные с приобретением соответствующего объекта недвижимости. В случае если налогоплательщик решит воспользоваться налоговым вычетом, поскольку нежилое здание не использовалось в предпринимательских целях, то в случае возникновения споров он должен быть готов отстаивать свою точку зрения в суде.
Обоснование: Главой 23 Налогового кодекса РФ установлено общее правило, в соответствии с которым в случае, если имущество находилось в собственности налогоплательщика не менее установленного ст. 217.1 НК РФ срока, доходы от его продажи освобождаются от налогообложения в полном объеме на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
Если же имущество находилось в собственности менее этого срока, то на основании пп. 1 п. 1 и пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ к данным доходам может быть применен имущественный налоговый вычет в размере доходов, полученных им от продажи этого имущества, но не превышающем в целом 250 000 руб. (для нежилой недвижимости), либо эти доходы можно уменьшить на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Однако в зависимости от вида объекта недвижимого имущества и характера его использования применение этого правила может быть существенно ограничено. Так, если доходы получены от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств, расходы на которые учитывались при исчислении ЕСХН или УСН, либо в соответствии со ст. 221 НК РФ при исчислении НДФЛ, то эти доходы могут быть уменьшены на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, уменьшенных на расходы, учтенные при определении налоговой базы при применении налогоплательщиком соответствующих специальных налоговых режимов или учтенные в составе профессиональных налоговых вычетов, предусмотренных ст. 221 НК РФ. Эти расходы учитываются при условии представления в налоговый орган документов, подтверждающих расчет суммы такого имущественного налогового вычета (абз. 16 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
В отношении же доходов от продажи иного имущества, используемого в предпринимательской деятельности (например, нежилых зданий), установлен запрет как на полное освобождение от налогообложения (абз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ), так и на использование имущественного налогового вычета (абз. 2 пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ). Устанавливая указанные запреты, законодатель определил только одно, притом достаточно общее обстоятельство для их применения - факт использования в предпринимательской деятельности, не учитывая при этом ни срок использования объекта в предпринимательской деятельности, ни указание на статус индивидуального предпринимателя в договоре при приобретении этого имущества и не оговариваясь отдельно о фактическом получении дохода от этого объекта.
Кроме того, в соответствии с позицией Минфина России в рассматриваемой ситуации налогоплательщик не имеет права и на уменьшение своих налоговых обязательств на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы на приобретение имущества, используемого в предпринимательской деятельности (Письмо Минфина России от 18.06.2019 N 03-04-05/44452). Данный подход основан на том, что согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ уменьшение облагаемых доходов на фактически произведенные расходы производится вместо получения имущественного вычета, а раз право на вычет отсутствует, то и иные связанные с ним права также отсутствуют.
Что же касается факта получения дохода, то по общему правилу (без специальных оговорок) это обстоятельство не является квалифицирующим при признании или непризнании имущества используемым в предпринимательской деятельности. Так, в соответствии со ст. 2 Гражданского кодекса РФ предпринимательской признается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли, а не деятельность, от которой прибыль (или доход) фактически получена.
При этом Президиум ВАС РФ в Постановлении от 18.06.2013 N 18384/12 указал, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации, хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок, взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок.
Позиция, согласно которой отсутствие доходов от предпринимательской деятельности не исключает возможность квалификации самой этой деятельности в качестве предпринимательской, нашла отражение и в разъяснениях Минфина России.
Имущество может быть признано используемым в предпринимательской деятельности не только в случае и в период его фактического использования в предпринимательской деятельности, но и в случае осуществления подготовительных мероприятий, связанных с предпринимательской деятельностью (например, ремонт помещения), а также в случае, если назначение или разрешенное использование объекта недвижимости исключают возможность использования такого объекта в личных, семейных и иных, не связанных с предпринимательством целях (Письмо Минфина России от 24.04.2018 N 03-05-04-01/27810 (направлено Письмом ФНС России от 26.04.2018 N БС-4-21/8106@)).
Однако ранее специалисты Минфина России указали, что налогоплательщик может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов, полученных от продажи нежилого здания, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с их приобретением, в случае если данное нежилое здание не использовалось им в предпринимательской деятельности (Письмо Минфина России от 05.05.2016 N 03-11-11/25909).
Д.Д. Фомкин
Советник государственной
гражданской службы РФ
3 класса
20.04.2021
