Вопрос: Как продлить срок действия договора о развитии застроенной территории, заключенного до 2020 г.?
Ответ: Изменение сторонами срока договора и, соответственно, включение такого условия в договор не допускаются. Срок действия договора о развитии застроенной территории может быть изменен судом в процессе исполнения договора при существенном нарушении договора одной из сторон или при существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора.
Обоснование: По договору о развитии застроенной территории одна сторона обязывалась в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с п. п. 3 - 6 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязывалась создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с п. п. 7 - 9 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ. Договором могли быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с ч. 4 ст. 46.2 ГрК РФ (ч. 1 ст. 46.2 ГрК РФ).
Договор заключался органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с ч. 17.2, 17.3, 25 и 28 ст. 46.3 ГрК РФ (ч. 2 ст. 46.2 ГрК РФ).
Существенным условием договора о развитии застроенной территории являлся срок договора (п. 10 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ).
Договор заключался на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускалось (ч. 26 ст. 46.3 ГрК РФ).
Таким образом, при заключении договора о развитии застроенной территории законодатель не допускает изменение условий договора на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон.
Часть 26 ст. 46.3 ГрК РФ устанавливала невозможность изменения сторонами условий заключаемого по итогам аукциона договора по отношению к аукционным условиям в целях исключения возможности нарушения прав других потенциальных участников аукциона, но не исключала возможность применения судом ст. 450 ГК РФ в процессе исполнения ранее заключенного договора.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, также является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (п. 1 ст. 451 ГК РФ) (Определение Верховного Суда РФ от 05.11.2019 N 308-ЭС19-19182 по делу N А32-41993/2018, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.07.2019 N Ф05-9502/2019 по делу N А41-59920/2018).
Ни нормы градостроительного законодательства, ни нормы гражданского и земельного законодательства не содержат запрета возможности продления срока договора о развитии застроенной территории (Постановления Арбитражного суда Московского округа от 25.12.2018 N Ф05-20339/2018 по делу N А40-231567/2017, Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2019 N 10АП-24080/2018 по делу N А41-54748/18).
Срок действия договора о развитии застроенной территории является его существенным условием. Законом возможность продления такого срока прямо не предусмотрена. Продление срока договора о развитии застроенной территории как существенного условия договора возможно только по решению суда (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.10.2019 N Ф01-5711/2019 по делу N А43-51262/2018).
Срок является одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории, и его изменение сторонами законодательством не допускается (Постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2019 N 01АП-10000/2018 по делу N А43-15701/2018, Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12.08.2016 N Ф01-2846/2016 по делу N А43-22682/2015).
Таким образом, срок действия договора о развитии застроенной территории может быть изменен судом в процессе исполнения договора при существенном нарушении договора одной из сторон или при существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора. Изменение сторонами срока договора и, соответственно, включение такого условия в договор не допускаются.
Следует также учесть, что Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ (далее - Закон N 494-ФЗ) гл. 5.1 ГрК РФ (ст. ст. 46.1 - 46.11) признана утратившей силу с 30.12.2020 (п. 18 ст. 1, ст. 19 Закона N 494-ФЗ). Одновременно ГрК РФ был дополнен гл. 10 "Комплексное развитие территории" (п. 22 ст. 1 Закона N 494-ФЗ).
Корреспондирующие изменения внесены в отдельные законодательные акты. При этом предусматривается, что положения измененных законодательных актов распространяются на правоотношения, возникшие после 30.12.2020, с учетом ряда особенностей (ч. 1 ст. 18 Закона N 494-ФЗ).
Так, в частности, договоры о развитии застроенных территорий, заключенные в соответствии с ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона N 494-ФЗ), а также договоры, предусматривающие предоставление земельных участков из государственной или муниципальной собственности в целях реализации указанных договоров о развитии застроенных территорий, сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров с учетом особенностей, предусмотренных ч. 6 ст. 18 Закона N 494-ФЗ. При этом изменение и расторжение указанных в настоящей части договоров осуществляются в порядке, действовавшем на день заключения таких договоров (ч. 5 ст. 18 Закона N 494-ФЗ).
Таким образом, несмотря на признание гл. 5.1 ГрК РФ утратившей силу, считаем правильным руководствоваться вышеуказанными выводами при решении вопроса о возможности изменения (продления) срока действия договора о развитии застроенной территории.
Л.В. Попова
ООО "Управляющая компания "КВС"
19.07.2021
