Вопрос: Банк предоставил гражданину кредит на приобретение квартиры по договору участия в долевом строительстве. В кредитном договоре установлено, что после приобретения квартиры в собственность заемщик должен представить банку отчет об оценке стоимости квартиры и полис страхования квартиры как предмета ипотеки. Вправе ли банк требовать отчет об оценке квартиры?
Ответ: Банк вправе требовать проведения оценки квартиры, приобретенной по договору участия в долевом строительстве, так как оценка предмета ипотеки является существенным условием договора ипотеки. Кроме того, заемщик в соответствии с кредитным договором после оформления квартиры в собственность обязан также представить банку отчет об оценке и полис страхования.
Обоснование: Права требования участника долевого строительства, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка, находятся в залоге у лица, предоставившего кредит, с момента государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в ЕГРН (п. 1 ст. 77.2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ)).
При государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства происходит замена залога прав требования участника долевого строительства на залог объекта долевого строительства и такой объект поступает в залог залогодержателю прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. Государственная регистрация ипотеки в указанном случае осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства (п. 5 ст. 77.2 Закона N 102-ФЗ).
Оценка объекта залога является существенным условием договора ипотеки (п. 1 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).
Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной (п. 1 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).
При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения (п. 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).
При этом Закон N 102-ФЗ не устанавливает обязанности проводить повторную оценку объекта ипотеки для целей страхования банком.
Однако необходимо исходить из того, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ). Соответственно, если между банком и заемщиком в кредитном договоре было согласовано условие о необходимости представления заемщиком полиса страхования и отчета об оценке, то заемщик обязан представить такие документы.
Следует отметить, при оставлении залогодержателем за собой заложенного имущества оно оставляется залогодержателем за собой с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой, по цене, равной рыночной стоимости такого имущества, определенной в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
При продаже заложенного имущества залогодержателем другому лицу оно продается залогодержателем с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства по цене не ниже рыночной стоимости такого имущества, определенной в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (п. 3 ст. 55 Закона N 102-ФЗ).
С.А. Кислов
Коллегия адвокатов
"Ковалев, Тугуши и партнеры"
22.07.2021
