Вопрос: Между АО (арендатором) и ООО-1 (арендодателем) был заключен договор аренды нежилого помещения. По условиям договора арендодатель перечислил арендатору обеспечительный платеж в счет обеспечения исполнения обязательств по внесению арендных платежей, который арендодатель должен вернуть арендатору при прекращении или расторжении договора. Между ООО-1 (продавцом) и ООО-2 (покупателем) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения и договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды. Новым арендодателем стало ООО-2. После этого ООО-2 заключило соглашение о расторжении договора аренды с АО. Кто должен возвратить обеспечительный платеж - ООО-1 или ООО-2?
Ответ: По нашему мнению, ООО-2 должно возвратить обеспечительный платеж, поскольку к нему перешли все договорные обязательства после покупки нежилого помещения и расторжения договора аренды с АО. Имеется судебная практика, подтверждающая обоснованность такого подхода.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным в п. 2 ст. 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абз. 2 п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ).
Согласно ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.
В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
При этом стороны вправе расторгнуть договор аренды по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
Из приведенных норм ГК РФ следует, что ООО-2 стало собственником нежилого помещения и одновременно новым арендодателем, несущим обязательства по договору аренды. ООО-2 расторгло договор аренды по соглашению с АО. В связи с чем именно ООО-2 должно выполнить обязательство по возврату обеспечительного платежа вследствие расторжения договора аренды, о чем указано в самом договоре. ООО-1 не должно возвращать обеспечительный платеж, поскольку к моменту расторжения договора аренды не является его стороной (п. 3 ст. 308 ГК РФ).
Таким образом, ООО-2 должно вернуть АО (арендатору) обеспечительный платеж. Обоснованность приведенного вывода подтверждается Определением Верховного Суда РФ от 18.06.2021 N 306-ЭС21-4034, в котором отмечено, в частности, что переход прав и обязанностей арендодателя ввиду заключения договора купли-продажи недвижимости не может ухудшать положение арендатора и лишать его права на возврат обеспечительного платежа.
А.А. Рудаков
ООО "М-СТАЙЛ"
Региональный информационный центр
15.09.2021
