Вопрос: Жилая квартира в 2019 г. приватизирована на трех собственников (находится в совместной собственности). В 2021 г. один из собственников (брат) продал свою долю в квартире за 1 500 000 руб. В каком порядке будет исчисляться НДФЛ при условии, что доля им продана по отдельному договору?
Ответ: Физическое лицо при продаже доли в квартире по отдельному договору должно исчислить налог с налоговой базы 500 000 руб., то есть разницы между полученным доходом от продажи (1 500 000 руб.) и суммой имущественного вычета (1 000 000 руб.).
Обоснование: При исчислении НДФЛ физическими лицами учитываются суммы, полученные ими от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ (пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).
Так, согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению доходы, получаемые от продажи объектов недвижимого имущества, с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ.
В частности, доходы освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
При этом минимальный предельный срок владения составляет три года в случае, если право собственности на объект недвижимого имущества получено в результате приватизации (пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Исходя из условий рассматриваемого вопроса доля в квартире продается одним из собственников спустя два года после приватизации, поэтому полученный им доход не будет освобождаться от уплаты НДФЛ и подлежит налогообложению.
Однако при этом следует учитывать, что при определении размера налоговой базы по НДФЛ физическое лицо имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных от продажи такой недвижимости, но не превышающем в целом 1 000 000 руб. (пп. 1 п. 1 и пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Поэтому в данном случае налогообложению подлежит не полная сумма полученного дохода (1 500 000 руб.), а доход, уменьшенный на размер имущественного налогового вычета в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ (Письмо Минфина России от 26.08.2019 N 03-04-05/65415).
Из условия рассматриваемого вопроса следует, что доля в квартире продается по отдельному договору. В этой связи следует отметить следующее.
ФНС России в Письме от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@ "О порядке предоставления имущественного налогового вычета (в дополнение к письму ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@)" указывает, что, если владелец доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 руб.
Другими словами, размер имущественного вычета в такой ситуации не зависит от размера доли владения (Письмо ФНС России от 22.04.2015 N БС-4-11/6911@ "Об исполнении письма ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@").
Учитывая вышеизложенное, физическое лицо при продаже доли в квартире по отдельному договору должно исчислить налог с налоговой базы 500 000 руб., то есть разницы между полученным доходом от продажи (1 500 000 руб.) и суммой имущественного вычета (1 000 000 руб.).
Е.В. Пшеничная
ООО "ИК Ю-Софт"
Региональный информационный центр
11.09.2021
