Вопрос: Можно ли взыскать неустойку по ДДУ за нарушение срока передачи объекта, если ДДУ исполнен сторонами, но не прошел государственную регистрацию?
Ответ: Можно взыскать такую неустойку, даже если ДДУ не прошел государственную регистрацию, но при условии, что сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора.
Обоснование: Согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 Гражданского кодекса РФ).
Из анализа данных норм следует, что договор, не прошедший государственную регистрацию, является заключенным при соответствии фактических обстоятельств условиям п. 3 ст. 432 ГК РФ.
Данный вывод подтверждается судебной практикой (Определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 22.01.2020 по делу N 88-1089/2020).
Соответственно, если договор заключен, обязательства по нему (а именно обязательство выплатить неустойку за нарушение сроков сдачи объекта по ДДУ) должны исполняться на основании ч. 1 ст. 309 ГК РФ.
Д.А. Филатов
ООО "ИК Ю-Софт"
Региональный информационный центр
24.11.2021
