Вопрос: Можно ли добровольно зарегистрировать договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года?
Ответ: Полагаем, что в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок менее одного года, регистрирующим органом будет отказано на основании п. 4 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ.
Обоснование: Согласно общим правилам договор аренды заключается на срок, определенный договором. При этом договор аренды, заключенный на срок более года, или если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом (независимо от срока), заключается в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Это правило распространяется на договоры аренды нежилых помещений. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
Таким образом, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее чем календарный год, государственной регистрации не подлежит (Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.11.2020 по делу N А33-3827/2019).
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ)).
В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав, в случае если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 Закона N 218-ФЗ (ч. 1 ст. 27 Закона N 218-ФЗ). Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в случае, в том числе, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с ГК РФ или иным федеральным законом (п. 4 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ).
С учетом изложенного, поскольку договор аренды, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством, полагаем, что регистрирующим органом будет отказано сторонам договора в осуществлении регистрирующих действий.
Е.С. Демидкина
ООО "ИК Ю-Софт"
Региональный информационный центр
24.11.2021
