Вопрос: В каком порядке в налоговом учете арендодателя на УСН ("доходы минус расходы") отражается погашение задолженности арендатора за счет реализации удерживаемого имущества?
Ответ: На дату поступления денежных средств от реализации удерживаемого имущества арендодатель должен учесть доход от погашения задолженности арендатора, полагающиеся ему внереализационные доходы, уменьшенные на сумму, возвращенную арендатору (при наличии).
Обоснование: Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с ней издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели (п. 1 ст. 359 Гражданского кодекса РФ).
Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (ст. 360 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов (ст. 337 ГК РФ).
В общем случае реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ГК РФ и процессуальным законодательством. В случае, если взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, то в общем случае его реализация осуществляется посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с правилами, предусмотренными ГК РФ или соглашением между залогодателем и залогодержателем (п. 1 ст. 350, п. 1 ст. 350.1 ГК РФ).
Налогоплательщики при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, учитывают доходы, определяемые в порядке, установленном п. п. 1 и 2 ст. 248 Налогового кодекса РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).
В составе доходов учитываются доходы от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. ст. 249 и 250 НК РФ (п. 1 ст. 248 НК РФ).
При определении объекта налогообложения не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).
При определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств (пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ).
Датой получения доходов у налогоплательщиков, применяющих УСН, признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод) (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
Следовательно, на дату поступления денежных средств, полученных от продажи заложенного имущества, полученные доходы учитываются в качестве выручки от аренды и внереализационных доходов в части процентов, неустойки (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
При этом доходом признается экономическая выгода (ст. 41 НК РФ).
Если сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенное имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Соглашение об отказе залогодателя от права на получение указанной разницы ничтожно (п. 3 ст. 334 ГК РФ).
В связи с вышеизложенным на дату поступления денежных средств от реализации удерживаемого имущества арендодатель должен учесть доход от аренды, полагающиеся ему внереализационные доходы, уменьшенные на сумму, возвращенную арендатору (при наличии).
Н.Н. Тактаров
Советник государственной
гражданской службы РФ
3 класса
20.12.2021
