Обязательно ли оформлять договор аренды на жилое помещение, если организация зарегистрирована по месту жительства единственного учредителя (генерального директора)?
При использовании помещения для осуществления деятельности организации нужно перевести его в статус нежилого и оформить отношения между учредителем и организацией посредством заключения договора аренды или иным способом. Если организация планирует использовать жилое помещение исключительно в качестве юридического адреса, то оформления договора аренды не требуется.
Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа, если иное не установлено законом о государственной регистрации юридических лиц. В ЕГРЮЛ должен быть указан адрес юридического лица в пределах места нахождения юридического лица, а также сведения о принятом юридическим лицом решении об изменении своего места нахождения (п. п. 2, 3 ст. 54 ГК РФ, пп. "в" и "в.2" п. 1 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей").
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК РФ, ч. 3 ст. 17 ЖК РФ).
Статьями 671, 678 ГК РФ установлено, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора; юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Таким образом, если организация намеревается организовать офис в жилом помещении, где она зарегистрирована, это жилое помещение следует перевести в статус нежилого. Однако перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если помещение используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ).
В то же время, если организация планирует использовать жилое помещение исключительно в качестве юридического адреса, государственная регистрация юридического лица по адресу места жительства учредителя возможна с учетом того, что по адресу (месту нахождения) юридического лица должна осуществляться связь с юридическим лицом (Письмо ФНС России от 23.09.2011 N ПА-21-6/293).
Следует иметь в виду, что допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ).
При этом гражданин вправе использовать свое жилое помещение для предпринимательской деятельности только в том случае, когда он ведет такую деятельность в единственном лице (как индивидуальный предприниматель) без организации офиса в жилом помещении. Организация офиса в жилом помещении приведет к тому, что помещение не будет соответствовать требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и статус помещения должен быть изменен путем перевода такого помещения в нежилое.
Исходя из приведенных норм, единственный учредитель (генеральный директор) организации как собственник жилого помещения, где он проживает на законных основаниях, вправе использовать это помещение для осуществления организацией предпринимательской деятельности только после перевода такого помещения в статус нежилого.
Учитывая, что учредитель организации как физическое лицо и организация являются разными участниками гражданских правоотношений, очевидно, что необходимо оформление их отношений по предоставлению помещения для размещения офиса организации посредством, например, заключения договора аренды (ч. 1 ст. 606 ГК РФ). Также помещение может быть предоставлено по другим основаниям, в частности по договору безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ).
Если жилое помещение будет использоваться только в качестве юридического адреса, то оформления договора аренды в данном случае не требуется. Но эта ситуация приведет к тому, что юридический и фактический адреса организации будут не совпадать.
Следует обратить внимание, что несовпадение юридического и фактического адресов может повлечь наступление следующих негативных последствий:
• невозможности своевременного получения юридически значимых сообщений, в том числе уведомлений от контролирующих органов и судебных извещений на бумажном носителе (п. 3 ст. 54, ст. 165.1 ГК РФ, ч. 4 ст. 121 АПК РФ, ч. 5 ст. 96 КАС РФ);
• привлечения к ответственности по ст. 126 НК РФ, поскольку налоговый орган может посчитать, что организация ведет деятельность через обособленное подразделение, о котором не уведомила налоговый орган (пп. 3 п. 2 ст. 23 НК РФ, п. 13 Обзора, направленного для использования в работе Письмом ФНС России от 29.06.2017 N СА-4-7/12540@);
• вероятности отказа в вычетах по НДС и в учете расходов по налогу на прибыль для контрагентов организации, если налоговый орган не сможет установить, что обязательства по сделкам были исполнены именно этой организацией и у нее имелись возможности для этого (ст. 54.1 НК РФ, п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 53);
• привлечения к административной ответственности по ч. 3, 4 ст. 14.25 КоАП РФ, поскольку налоговый орган может посчитать, что организация сообщила недостоверные сведения о месте своего нахождения либо не сообщила об изменении местонахождения;
• обращения налогового органа в арбитражный суд с требованием о ликвидации организации по причине допущенных нарушений закона при ее создании (п. 3 ст. 61 ГК РФ, Письмо Минфина России от 17.07.2017 N 03-12-13/45412).
Подготовлено на основе материала
С.В. Тимошковой
Группа компаний
"Аналитический Центр"
С.В. Соболевой
Группа компаний
"Аналитический Центр"
А.А. Воронцовой
Группа компаний
"Аналитический Центр"
