Вопрос: Как облагается НДФЛ полученный доход, если гражданин в 2020 г. заключил с застройщиком договор участия в долевом строительстве (квартира) и уплатил 4 млн руб., а в 2021 г. переуступил права по данному договору за 5,5 млн руб.?
Ответ: Полученный от переуступки имущественных прав доход облагается НДФЛ по ставке 13% (если доход, относящийся к основной налоговой базе, за налоговый период составит не более 5 млн руб.).
Обоснование: По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 Налогового кодекса РФ (п. 1 ст. 210 НК РФ).
Доходы от переуступки права требования относятся к основной налоговой базе и облагаются по ставке, установленной п. 1 ст. 224 НК РФ (пп. 9 п. 2.1 ст. 210, п. 1 ст. 224 НК РФ):
- 13% - если сумма дохода за налоговый период составляет менее 5 млн руб. или равна 5 млн руб.;
- 650 тыс. руб. и 15% суммы дохода, превышающей 5 млн руб., - если сумма дохода за налоговый период составляет более 5 млн руб.
В отношении доходов, полученных, в частности, в 2021 г., при исчислении НДФЛ применяются налоговые ставки, установленные, в частности, абз. 2 и 3 п. 1 ст. 224 НК РФ применительно к каждой налоговой базе отдельно (п. 3 ст. 2 Федерального закона от 23.11.2020 N 372-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации в части налогообложения доходов физических лиц, превышающих 5 миллионов рублей за налоговый период").
Основная налоговая база определяется как денежное выражение доходов, подлежащих налогообложению и учитываемых при определении указанной налоговой базы, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 218 - 221 НК РФ (за исключением налоговых вычетов, указанных в п. п. 2.3 и 6 ст. 210 НК РФ), с учетом особенностей, установленных гл. 23 НК РФ (п. 3 ст. 210 НК РФ).
Так, при определении размера налоговой базы в связи с уступкой прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет, а именно он вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущественных прав (пп. 1 п. 1, пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Учитывая изложенное, физическое лицо, получившее доход в размере 5,5 млн руб. от уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, вправе уменьшить указанный доход на сумму произведенных расходов в размере 4 млн руб. Разница в размере 1,5 млн руб. облагается налогом по ставке, установленной п. 1 ст. 224 НК РФ, то есть в данном случае сумма налога составит 195 тыс. руб. (1,5 млн руб. x 13%) (если доход, относящийся к основной налоговой базе, за налоговый период составит не более 5 млн руб.).
Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Если на момент уплаты налога в бюджет сумма налога превышает 650 тыс. руб., то часть суммы налога, превышающая 650 тыс. руб., относящаяся к части налоговой базы, превышающей 5 млн руб., уплачивается отдельно от суммы налога в части, недостающей до 650 тыс. руб., относящейся к части налоговой базы до 5 млн руб. включительно (п. 4 ст. 228 НК РФ).
А.А. Даненков
ООО "ИК Ю-Софт"
Региональный информационный центр
16.03.2021
