Вопрос: Фактическая площадь арендуемого помещения, переданного по договору аренды между организациями, оказалась меньше, чем указанная в договоре. По какому основанию арендатор вправе взыскать в судебном порядке переплаченные платежи: как убытки за имущество, предоставленное с недостатками, или как неосновательное обогащение?
Ответ: Арендатор вправе взыскать в судебном порядке переплаченные платежи как неосновательное обогащение.
Обоснование: Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ).
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК РФ).
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ (п. 1 ст. 1102 ГК РФ).
Имеющаяся судебная практика по схожим ситуациям, например Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2007 по делу N А50-1127/2007-Г14, 17АП-4111/2007-ГК, указывает, что размер арендованного помещения не относится к недостаткам, препятствующим пользованию помещением; условие договора об оплате несуществующих площадей нельзя признать законным, поскольку это противоречит ст. 606 ГК РФ; плата за фактически не существующие площади не может быть взыскана с ответчика в виде убытков и подлежит взысканию как неосновательное обогащение. Схожая позиция изложена в Постановлении Двенадцатого Арбитражного апелляционного суда от 25.09.2009 по делу N А12-6559/2009.
Таким образом, арендатор вправе взыскать в судебном порядке переплаченные платежи как неосновательное обогащение.
О.А. Курасов
ООО "М-СТАЙЛ"
Региональный информационный центр
02.04.2021
