Вопрос: ИП на УСН ("доходы") планирует сдавать в аренду имущество, принадлежащее его родителям, которые оформили доверенность на право сдачи в аренду и получения арендной платы. Вправе ли ИП применять УСН в отношении полученных доходов от аренды и какой договор следует заключить с родителями?
Ответ: Индивидуальный предприниматель не вправе применять УСН в отношении полученных доходов от аренды в случае передачи доходов родителям. У него возникает объект обложения УСН в виде безвозмездно полученного имущества в случае, если он оставляет доход себе и использует его при осуществлении предпринимательской деятельности.
Чтобы индивидуальный предприниматель мог применять УСН с доходов от сдачи имущества в аренду, ему следует заключить с родителями либо договор аренды, либо договор безвозмездного пользования.
Обоснование: Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (п. 1 ст. 182 Гражданского кодекса РФ).
В Письме Минфина России от 31.01.2020 N 03-04-06/6153 указано, что доход, полученный представителем по доверенности представляемого им лица от сдачи в аренду принадлежащего представляемому лицу имущества, является доходом представляемого лица - собственника указанного имущества.
Следовательно, арендная плата, полученная индивидуальным предпринимателем от сдачи в аренду имущества, принадлежащего его родителям, на основании доверенности, переданная в полном объеме родителям, является доходом родителей и индивидуальный предприниматель не вправе применять УСН в этой ситуации. И кроме того, сумма арендной платы не подлежит у индивидуального предпринимателя обложению НДФЛ.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК РФ).
Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных п. п. 2 и 3 ст. 574 ГК РФ (п. 1 ст. 574 ГК РФ).
В случае если индивидуальный предприниматель с согласия родителей оставляет арендную плату себе, то имеет место безвозмездное получение имущества, которое не является доходом от аренды.
При определении объекта налогообложения по УСН учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном п. п. 1 и 2 ст. 248 Налогового кодекса РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).
Для целей гл. 25 НК РФ имущество (работы, услуги) или имущественные права считаются полученными безвозмездно, если получение этого имущества (работ, услуг) или имущественных прав не связано с возникновением у получателя обязанности передать имущество (имущественные права) передающему лицу (выполнить для передающего лица работы, оказать передающему лицу услуги) (п. 2 ст. 248 НК РФ).
В Письме Минфина России от 27.05.2019 N 03-11-11/38260 отмечено, что, в случае если договор дарения заключен между физическими лицами вне рамок предпринимательской деятельности, на индивидуального предпринимателя, применяющего упрощенную систему налогообложения и получившего в порядке дарения имущество от близкого родственника, порядок учета доходов, предусмотренный гл. 26.2 НК РФ, не распространяется.
Следовательно, если индивидуальный предприниматель не использует доход, полученный от сдачи в аренду имущества, принадлежащего его родителям, в предпринимательской деятельности, то объект по УСН не возникает.
Не подлежат налогообложению НДФЛ доходы налогоплательщика в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами) (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
Поэтому если индивидуальный предприниматель не использует в предпринимательской деятельности оставленный у себя доход от сдачи имущества в аренду, то он не подлежит и налогообложению НДФЛ.
В связи с этим, чтобы индивидуальный предприниматель мог применять УСН с доходов от сдачи имущества в аренду, ему следует заключить с родителями либо договор аренды (гл. 34 ГК РФ), либо договор безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК РФ).
Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда ссудополучатель без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу (п. 1 ст. 698 ГК РФ).
ГК РФ прямо не установлена возможность передачи ссудополучателем полученной по договору безвозмездного пользования вещи третьему лицу, однако приведенная норма указывает на то, что с согласия ссудодателя такая передача возможна.
К доходам относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (далее - доходы от реализации), определяемые в порядке, установленном ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в порядке, установленном ст. 250 НК РФ (п. 1 ст. 248 НК РФ).
Доходами от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 249 НК РФ).
Внереализационными доходами признаются доходы, не указанные в ст. 249 НК РФ (ч. 1 ст. 250 НК РФ).
Доходы от сдачи имущества в аренду (субаренду) признаются внереализационными доходами налогоплательщика, если такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном ст. 249 НК РФ (п. 4 ч. 2 ст. 250 НК РФ).
В связи с этим доходы от сдачи имущества в субаренду учитываются при определении налоговой базы по УСН.
При этом следует учитывать, что доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации либо в результате внесения соответствующих изменений в сведения о государственной регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности (Письмо Минфина России от 22.02.2012 N 03-11-11/50). И только по этим видам деятельности индивидуальный предприниматель вправе применять УСН.
Н.Н. Тактаров
Советник государственной
гражданской службы РФ
3 класса
15.06.2021
