Вопрос: ИП от другого ИП получил коммерческую недвижимость по договору дарения. Оба ИП на УСН "доходы". Полученная недвижимость подлежит включению в состав доходов по УСН у ИП-получателя, так как будет использоваться в предпринимательской деятельности. Как оценить сумму дохода? Использовать рыночную или кадастровую стоимость?
Ответ: ИП-получатель включает в состав дохода по УСН рыночную стоимость объектов недвижимости, подтвержденную отчетом оценщика и определенную на момент регистрации договора дарения недвижимости. При этом именно на ИП лежит обязанность по проведению оценки с целью определения дохода.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками, применяющими УСН, при определении объекта налогообложения учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном п. п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ.
Согласно п. 1 ст. 248 НК РФ к доходам относятся:
- доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав;
- внереализационные доходы.
Доходы от реализации определяются в порядке, установленном ст. 249 НК РФ, а внереализационные доходы - в порядке, установленном ст. 250 НК РФ.
В соответствии с п. 8 ч. 2 ст. 250 НК РФ внереализационными доходами признаются доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в ст. 251 НК РФ. При этом при получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 105.3 НК РФ, но не ниже определяемой в соответствии с гл. 25 НК РФ остаточной стоимости - по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) - по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком - получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки.
Необходимо учесть, что п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015), который указывает на возможность определять доход исходя из кадастровой (инвентаризационной) стоимости полученного гражданином имущества, относится к ситуации получения дохода от физических лиц, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, то есть если при получении в дар доходы определяются по правилам гл. 23 "Налог на доходы физических лиц", а не по правилам гл. 26.2 "Упрощенная система налогообложения".
Так, в одном деле суд, признавая доначисления по УСН правомерными по полученным в дар объектам недвижимости, которые использовались индивидуальным предпринимателем в предпринимательской деятельности, принял в качестве основания для начисления дохода рыночную стоимость спорного недвижимого имущества и земельного участка на момент совершения сделок, определенную инспекцией в результате проведения оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости спорных объектов, а не по кадастровой стоимости (см. Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2020 N 08АП-10347/2020 по делу N А70-7735/2020, Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.03.2021 N Ф04-6192/2020 данное Постановление оставлено без изменения).
Стоимость недвижимого имущества должна определяться на дату его государственной регистрации. Требования закона возлагают именно на налогоплательщика обязанность по осуществлению оценки рыночных цен безвозмездно полученного имущества (работ, услуг), имущественных прав, определяемых с учетом положений ст. 105.3 НК РФ, и их документальному подтверждению, в частности, путем проведения независимой оценки (ст. 250 НК РФ) (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2018 N 17АП-15498/2018-АК по делу N А50П-1045/2017).
В указанном Постановлении налогоплательщик не согласен был с суммой начисленного дохода по УСН на основании отчета оценщика, представленного инспекцией. В свою очередь, налогоплательщик представил свою оценку. В итоге судом была проведена независимая экспертиза, которая и легла в основу доначисленной суммы налога.
Г.И. Волынец
Налоговый консультант,
член Палаты налоговых консультантов
ООО "Компания Альянс"
Региональный информационный центр
29.07.2021
