Вопрос: Российской организацией по договорам купли-продажи приобретены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Регистрация права собственности приостановлена, поскольку одним из участников учредителя организации является иностранное юридическое лицо, его доля превышает 50%. Правомерно ли приостановление?
Ответ: Нет, неправомерно.
Обоснование: Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственной регистрации прав в том числе являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В ст. 26 Закона N 218-ФЗ приведен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, в том числе указано на возможность приостановления, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (п. 13 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ).
Вместе с тем ст. 3 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) установлено, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 01.05.2016 N 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Таким образом, из буквального толкования ст. 3 Закона N 101-ФЗ не следует, что ее диспозиция говорит о необходимости оценки состава учредителей юридического лица, в свою очередь, учредившего другое юридическое лицо. Данной статьей установлен прямой запрет на приобретение в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%.
Следовательно, если из представленных на государственную регистрацию документов следует, что стороной договора купли-продажи по приобретению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения является российское юридическое лицо, участником которого также является российская организация, то состав учредителей последнего для принятия решения о соблюдении запрета, установленного ст. 3 Закона N 101-ФЗ, не может приниматься во внимание, поскольку такой порядок действующим законодательством не предусмотрен.
Более того, Законом N 101-ФЗ установлено, что, в случае если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований ст. 3 и (или) п. 2 ст. 4 Закона N 101-ФЗ, такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником (п. 1 ст. 5 Закона N 101-ФЗ).
Таким образом, законом предусмотрен порядок устранения нарушения, связанного с несоблюдением ст. 3 Закона N 101-ФЗ, что, по нашему мнению, также косвенно указывает на возможность урегулирования такой ситуации, при которой в случае ликвидации юридического лица - учредителя, участнику - иностранному гражданину, иностранному юридическому лицу перейдут права на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Следовательно, речи о том, что сделка по купле-продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения российским юридическим лицом, учредителем которого является другое российское юридическое лицо, имеющее в своем составе иностранного участника, является ничтожной, не идет в положениях закона. В связи с чем основания для приостановления государственной регистрации отсутствуют.
Кроме того, при принятии решения о приостановлении государственный регистратор при проведении правовой экспертизы должен руководствоваться представленными на государственную регистрацию документами (ст. 21 Закона N 218-ФЗ), в связи с чем не должен и не может исходить из вероятного развития ситуации и предполагать возможность возникновения в будущем юридических фактов, например, связанных с выходом участника общества.
Данный вывод подтверждается судебной практикой (см. Определение Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 310-ЭС16-5763 по делу N А35-11177/2014, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.05.2021 N Ф03-6306/2020 по делу N А51-3778/2020).
Е.А. Болва
Управление Федеральной службы
государственной регистрации,
кадастра и картографии
по Красноярскому краю
12.08.2021
