Могут ли неотделимые улучшения объекта недвижимого имущества быть предметом договора купли-продажи?
Неотделимые улучшения объекта недвижимого имущества не могут быть предметом договора купли-продажи, поскольку они являются частью этого объекта как неделимой вещи и не являются самостоятельными объектами гражданских прав по ГК РФ.
К объектам гражданских прав относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права); результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага (ст. 128 ГК РФ).
Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части (п. 1 ст. 133 ГК РФ).
Неотделимые улучшения объекта недвижимого имущества представляют собой часть этого объекта, которая не может быть отделена без его разрушения, повреждения или изменения его назначения. Этим они отличаются от отделимых улучшений.
Товаром по договору купли-продажи могут быть вещи с соблюдением правил, предусмотренных ст. 129 ГК РФ. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. п. 1, 3 ст. 455 ГК РФ).
Исходя из смысла названных положений предметом договора купли-продажи могут быть только вещи, имеющие наименование, количество которых можно определить. С учетом изложенного неотделимые улучшения помещения нельзя рассматривать как вещь, которая может являться самостоятельным предметом договора купли-продажи в отрыве от самого объекта недвижимого имущества.
Если рассматривать вопрос о правах на неотделимые улучшения с точки зрения арендных отношений, то, если относительно отделимых улучшений объектов ст. 623 ГК РФ предусматривает возможность возникновения права собственности на них у арендатора или арендодателя, относительно неотделимых улучшений законодатель предусмотрел другой правовой режим - возмещение арендодателем арендатору затрат на эти улучшения без возникновения права собственности на них как на самостоятельные вещи (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.05.2010 по делу N А56-66260/2009).
Позиция о том, что неотделимые улучшения не могут выступать самостоятельными объектами гражданских прав (вещами) и предметом сделок, подтверждается судебной практикой (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 08.08.2012 по делу N А56-59417/2011, ФАС Уральского округа от 26.11.2008 N Ф09-8830/08-С6).
Подготовлено на основе материала
Т.Ю. Сковородовой
Консультационно-аналитический центр
по бухгалтерскому учету
и налогообложению
