Необходимо ли осуществлять государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору ипотеки?
Дополнительное соглашение к договору ипотеки подлежит государственной регистрации лишь в случае, если подлежал государственной регистрации сам договор ипотеки. В остальных случаях такое дополнительное соглашение представляется на государственную регистрацию прав, если на его основании вносятся изменения/дополнения в регистрационную запись об ипотеке.
В соответствии с п. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. При этом с фактом такой регистрации связывается наступление соответствующих правовых последствий сделки (п. 1 ст. 164 ГК РФ).
Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ)). Несоблюдение данного правила влечет недействительность договора и признание его ничтожным.
Вместе с тем Федеральный закон от 21.12.2013 N 367-ФЗ (далее - Закон N 367-ФЗ) (п. 5 ст. 3) установил, что правила о государственной регистрации ипотеки, содержащиеся в том числе в Законе N 102-ФЗ, не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после вступления в силу настоящего Федерального закона (то есть после 01.07.2014), и тем самым отменил требование об обязательности государственной регистрации договоров ипотеки.
Таким образом, договоры ипотеки, заключаемые после 01.07.2014, не подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их подписания сторонами, в то время как в отношении договоров, заключенных до 01.07.2014 включительно, действовало правило об их обязательной государственной регистрации, с момента которой такие договоры считались заключенными.
Аналогичный принцип действует и в отношении дополнительных соглашений к договорам ипотеки: если дополнительное соглашение заключается к договору ипотеки, подписанному до 01.07.2014 включительно, оно подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, в то время как дополнительное соглашение к договору ипотеки, заключенному после 01.07.2014, государственной регистрации не подлежит и вступает в силу с момента его подписания сторонами, но при этом на основании такого соглашения могут быть внесены соответствующие изменения в регистрационную запись об ипотеке, в случае если данным соглашением изменяются существенные условия договора ипотеки (например, предмет ипотеки и его оценка, размер или срок исполнения обеспеченного ипотекой обязательства).
Таким образом, государственная регистрация дополнительного соглашения к договору ипотеки является обязательной, только если сам договор ипотеки заключен до 01.07.2014 включительно (Письмо Минфина России от 09.04.2021 N 03-05-05-03/26561). Применительно к остальным договорам ипотеки дополнительные соглашения должны представляться на государственную регистрацию лишь в случае необходимости внесения на их основании изменений в регистрационную запись об ипотеке.
Аналогичная позиция содержится в Письме Росреестра от 21.08.2014 N 14-исх/09541-ГЕ/14, где, в частности, указано, что дополнительные соглашения к зарегистрированным договорам об ипотеке также подлежат государственной регистрации. Дополнительные соглашения к договорам об ипотеке, составленным (подписанным) после вступления в силу Закона N 367-ФЗ (то есть после 01.07.2014) и, соответственно, не подлежащим государственной регистрации, не подлежат государственной регистрации. На основании таких соглашений при необходимости могут быть внесены изменения в регистрационную запись об ипотеке в соответствии со ст. 23 Закона N 102-ФЗ.
Сообщаем также, что при государственной регистрации ипотеки в реестр прав на недвижимость (входит в состав Единого государственного реестра недвижимости) вносится запись об ограничении (обременении) - ипотеке, в которой указывается следующая информация (п. п. 68, 69, 123, 135 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утв. Приказом Росреестра от 01.06.2021 N П/0241):
• предмет ипотеки (данные о заложенном объекте недвижимости либо сведения об имущественном праве, являющемся предметом ипотеки);
• сведения о залогодателе и залогодержателе;
• дата возникновения ипотеки в соответствии с договором об ипотеке и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой;
• сумма обеспеченного ипотекой обязательства и размер процентов, если они подлежат уплате по данному обязательству, либо условия, позволяющие в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
• документы-основания;
• сведения об оценке предмета ипотеки;
• сведения о сроках (периодичности) платежей и их размерах либо условия, позволяющие определить данные размеры, в случае если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям;
• сведения об особом порядке реализации предмета ипотеки при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда или о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (при наличии);
• сведения об удостоверении прав залогодержателя закладной (при наличии);
• а также иные сведения, которые предусмотрены вышеуказанным Порядком.
Подготовлено на основе материала
С.Л. Массарского
ПАО "Ханты-Мансийский Банк Открытие"
