Нужно ли для регистрации права собственности на нежилое помещение по договору купли-продажи представить документы, подтверждающие права пользования продавца земельным участком либо его частью, занимаемой зданием (продавец не является собственником участка)?
В указанном случае представлять документы, подтверждающие права пользования продавца земельным участком, не нужно.
Земельный участок отчуждается одновременно с находящимися на нем зданиями, строениями, сооружениями только тогда, когда они принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Если собственник здания не является собственником земельного участка, то при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, ст. 271 ГК РФ).
Таким образом, законодательством предусмотрен переход права на здание, строение, сооружение без переоформления правоустанавливающих документов на землю. С момента регистрации права собственности на такую недвижимость у нового собственника возникает право распоряжаться землей на тех же условиях, на которых ею распоряжался прежний собственник, и он приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением, независимо от того, оформлены или нет в установленном порядке документы на землю между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Отсутствие заключенного договора, например аренды, между новым собственником объекта недвижимости и собственником земельного участка не освобождает нового собственника объекта недвижимости от арендной платы.
Следовательно, с момента государственной регистрации права собственности новый собственник здания, строения, сооружения должен обратиться к собственнику земельного участка для оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования (ст. 26 ЗК РФ).
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, то покупатель может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а новому собственнику объекта недвижимости на таком праве земельный участок предоставляться не может, последний, как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, должен оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести земельный участок в собственность (п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ, п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Таким образом, представлять документы, подтверждающие права пользования продавца земельным участком, в ситуации, когда продавец здания, строения, сооружения не является собственником земельного участка под этим зданием, строением, сооружением, для регистрации перехода права и права собственности не требуется (ст. ст. 14, 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). В договоре купли-продажи здания (помещения) достаточно указать: "При переходе права собственности на объект недвижимого имущества покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости". Покупатель вправе с момента государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение обратиться за оформлением соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования.
Подготовлено на основе материала
И.А. Смирновой
Управление Федеральной службы
государственной регистрации,
кадастра и картографии
по Мурманской обл.
