Возможна ли государственная регистрация договора аренды части крыши здания, заключенного на срок более года?
Государственная регистрация договора аренды части крыши возможна.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).
ГК РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64)
Если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления (ч. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ)).
Таким образом, кадастровому учету подлежат конструктивно обособленные или изолированные части здания.
Вместе с тем крыша представляет собой строительную конструкцию и подготовка технического плана на крышу невозможна (п. 3.1.1 СТО НОСТРОЙ 2.13.81-2012. Стандарт организации. Крыши и кровли. Крыши. Требования к устройству, правилам приемки и контролю).
По данному вопросу существует позиция судебных органов о возможности заключения и государственной регистрации договора аренды крыши (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 05.02.2019 N 304-ЭС18-25461).
В частности, суд указал, что нормами гражданского законодательства допускается по соглашению сторон передача отдельных частей здания в пользование (ст. ст. 131, 606, 607, 650, 651 ГК РФ, ст. ст. 8, 14, 26, 44, 51 Закона N 218-ФЗ), и признал незаконным отказ в госрегистрации договора аренды части крыши здания.
В этом случае осуществляется государственная регистрация обременения арендой всего объекта недвижимости в целом (см. также п. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ, п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016).
В целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав объектом государственной регистрации может выступать неизолированная и необособленная часть объекта недвижимости.
Государственная регистрация договора аренды частей крыш зданий действующему законодательству не противоречит (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2019 N 11АП-9056/2019 по делу N А65-951/2019).
Подготовлено на основе материала
Е.А. Болвы
Управление Федеральной службы
государственной регистрации,
кадастра и картографии
по Красноярскому краю
