ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ
проектом (в строительстве)
г. _______________ "___"___________ ____ г.
______________ ________ "Управляющая компания", именуем___ в дальнейшем
(наименование)
"Управляющий", в лице ______________ ___________, действующ___ на основании
(должность, Ф.И.О.)
______________ ___________ от _____________, и ______________ _____________
(Устава, доверенности) (наименование)
"_______________" в лице ______________ ________, действующ___ на основании
(должность, Ф.И.О.)
______________ ____________, именуем__ в дальнейшем "Заказчик", заключили
(Устава, доверенности)
настоящий Договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Предметом настоящего Договора является выполнение Управляющим работ по надлежащему контролю и организации работ по проекту строительства объекта, имеющего адресные ориентиры ______________ __________, в соответствии с проектно-сметной документацией ______________ ____________, а также утвержденными сметами и рабочими чертежами, являющимися неотъемлемой частью настоящего Договора.
1.2. Работы должны выполняться в соответствии с графиком выполнения работ (Приложение N ___).
1.3. Для выполнения указанных пунктами настоящего Договора работ Заказчик обязуется передать Управляющему в установленном порядке проектно-сметную документацию в течение _____ дней с момента подписания настоящего Договора.
1.4. Все обусловленные настоящим Договором работы должны быть закончены к "___"___________ ____ г. (при отсутствии письменного двустороннего дополнительного соглашения о переносе срока сдачи объекта строительства) и сданы Заказчику по акту приемки объекта в эксплуатацию (Приложение N ___) после выполнения работ.
2. ОСНОВНЫЕ ФУНКЦИИ УПРАВЛЯЮЩЕГО
2.1. Управляющий на стадии проекта:
- разрабатывает бизнес-план и технико-экономическое обоснование;
- выбирает площадку для строительства;
- получает все необходимые разрешения, ордера и согласования;
- предварительно отбирает подрядчиков, изготовителей и поставщиков оборудования.
2.2. Управляющий на стадии реализации проекта:
- организует подготовку строительной площадки;
- разрабатывает и утверждает проектно-сметную документацию;
- выбирает на конкурсной основе исполнителей на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг в строительстве и заключение договоров;
- обеспечивает поставку предусмотренных договором подряда материальных и иных ресурсов;
- контролирует качество работ;
- принимает выполненные работы;
- своевременно оплачивает работы и услуги;
- сдает объект в эксплуатацию.
2.3. Управляющий на стадии реализации проекта:
- контролирует качество работ в период гарантийной эксплуатации;
- обеспечивает устранение выявленных недостатков и урегулирование претензий потребителей.
3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.1. Управляющий обязуется:
3.1.1. Приступить к выполнению настоящего Договора не позднее чем через _____ (______________) календарных (рабочих) дней со дня его подписания.
3.1.2. Обеспечивать надлежащее техническое состояние объекта в строительстве.
3.1.3. Осуществлять выполнение своих функций (разд. 2 настоящего Договора) и специальных обязанностей (разд. 4 настоящего Договора).
3.1.4. Своевременно ставить в известность Заказчика об изменении тарифов.
3.1.5. Вносить предложения об оплате расходов на строительство.
3.1.6. За _____ (_________________) календарных (рабочих) дней до истечения срока действия настоящего Договора представлять отчет Заказчику о выполнении условий настоящего Договора (Приложение N ___).
3.1.7. За _____ (______________) календарных (рабочих) дней до прекращения настоящего Договора передать техническую документацию на строительство.
3.2. Управляющий имеет право:
3.2.1. Производить осмотры технического состояния объекта строительства.
3.2.2. Осуществлять другие права, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации и условиями настоящего Договора.
3.3. Заказчик обязуется:
3.3.1. Нести расходы по строительству объекта строительства.
3.3.2. Передаваемая Заказчиком документация должна быть составлена в соответствии с требованиями строительных норм и правил.
3.3.3. В случае когда в переданную Управляющему рабочую документацию Заказчик вносит изменения, он обязан не позднее _____ (___________) календарных (рабочих) дней до начала производства работ по измененной документации передать ее Управляющему. Изменения оформляются дополнительным соглашением.
3.4. Заказчик имеет право:
3.4.1. Контролировать выполнение Управляющим его обязательств по Договору управления.
3.4.2. В случае если Заказчиком будут обнаружены некачественно выполненные работы, то Управляющий своими силами и без увеличения стоимости обязан в согласованный срок переделать эти работы для обеспечения их надлежащего качества. При невыполнении Управляющим этой обязанности Заказчик вправе для исправления некачественно выполненных работ привлечь другую организацию с оплатой расходов за счет Управляющего.
4. СПЕЦИАЛЬНЫЕ ОБЯЗАННОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕГО
4.1. Управляющий на стадии подготовки к строительству обязуется:
- провести выбор строительной площадки и получить согласование на ее использование для строительства объекта в установленном порядке;
- выполнить подготовительные работы, получить в установленном порядке необходимые согласования и разрешения для использования земельного участка для нужд строительства;
- организовать изучение строительной площадки на предмет подтверждения отсутствия факторов, опасных для здоровья людей;
- получить в установленном порядке разрешение на строительство, ордера на ведение отдельных работ;
- получить согласование и технические условия на подключение объекта к действующим сетям;
- получить в администрации населенного пункта (района) подтверждение действия всех выданных технических условий на электроснабжение, водоснабжение, канализационные сбросы, отопление, радиофикацию, телефонизацию и т.д.;
- выполнить подготовительные работы, получить в соответствующих органах необходимые согласования, разрешения и технические условия для проведения изысканий, проектирования и строительства;
- опубликовать извещения об открытых конкурсах (аукционах), разослать приглашения к участию в закрытых конкурсах, организовать распространение конкурсной документации, прием заявок от участников, их рассмотрение, оценку и выбор победителей, осуществлять неконкурсные процедуры размещения заказов;
- определять предметы (лоты) конкурса (аукциона), составлять планы проведения конкурсов по размещению заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг по строительству, реконструкции, нести все расходы по организации и проведению конкурсов на всех его фазах, оформлять договором поручение юридическому лицу на исполнение им части функций по организации и проведению конкурсов в случае, если эти функции не исполняются заказчиком - организатором конкурса;
- разрабатывать и утверждать техническую часть конкурсной документации, условия проведения конкурса, определения победителя, основные положения условий договоров и другие разделы конкурсной документации;
- готовить предложение по составу и регламенту работы конкурсной комиссии;
- руководить работой конкурсной комиссии после ее утверждения инвестором;
- осуществлять выбор на конкурсной основе проектной и изыскательской организаций и заключать с ними договоры на выполнение соответствующих проектных и изыскательских работ по строительству, реконструкции (капитальному ремонту);
- заключать договоры на работы и услуги по результатам конкурсов;
- организовывать экспертизу разработанной проектно-сметной документации, в том числе экологическую экспертизу, и ее утверждение в установленном порядке;
- получать разрешение на выполнение строительно-монтажных (при необходимости - ремонтных работ);
- согласовывать архитектурно-планировочные решения с градостроительным советом населенного пункта (региона);
- определять в установленном порядке поставщиков оборудования, строительных материалов и иных комплектующих, поставка которых по договору возложена на службу застройщика;
- определять страховые компании и согласовывать условия страхования строительных рисков.
4.2. Управляющий в области подготовки и использования площадки строительства обязуется (выбрать нужное):
- оформлять документы по отводу земельного участка;
- назначать лицо, ответственное за строительную площадку, или передать эту ответственность строительной или иной организации;
- получать разрешение соответствующих эксплуатационных органов на использование на период проведения строительно-монтажных работ действующих коммуникаций, источников газо-, водо-, паро- и энергоснабжения;
- оформлять документы на вырубку и пересадку деревьев, плодово-ягодных насаждений, снос строений, очистку территории от мешающих строительству объектов;
- определять объемы и места вывоза и завоза грунта и плодородного слоя почвы;
- создать геодезическую разбивочную основу для строительства;
- выполнять разбивку осей и трасс зданий и сооружений;
- проводить переговоры с владельцами домов, строений и сельскохозяйственных угодий, подлежащих сносу;
- обеспечивать переселение граждан из строений, подлежащих сносу;
- производить расчет остаточной стоимости сносимых зданий и сооружений и подлежащих вырубке лесных насаждений или получать справку об остаточной стоимости сносимых сооружений от их владельцев;
- получать разрешение на производство работ в зоне воздушных линий электропередачи в полосе отвода железных и автомобильных дорог, подземных коммуникаций и инженерных сооружений;
- обеспечивать реализацию возвратных материалов от разборки сносимых строений (сооружений), а также материалов, получаемых от попутной добычи и рубки насаждений;
- организовывать контроль за деформациями и состоянием зданий и сооружений в зоне влияния строительства.
4.3. В области контроля и надзора за ходом строительства Управляющий обязуется (выбрать нужное):
- утверждать перечень лиц, которые от его имени или от имени Заказчика уполномочены осуществлять строительный контроль за проведением строительно-монтажных (ремонтных) работ и проверку качества используемых материалов, конструкций и оборудования, принимать скрытые и законченные работы и давать предписания о прекращении или временной приостановке работ;
- регистрировать в государственных контролирующих органах должностных лиц, ответственных за проведение работ повышенной опасности и соблюдение специальных требований поднадзорных служб;
- получать разрешение на выполнение строительно-монтажных работ;
- передавать подрядчикам документы об отводе земельного участка, необходимые согласования и разрешения;
- осуществлять вынос в натуру границ участка, красных линий и других линий регулирования застройки, высотных отметок, осей зданий и сооружений, трасс инженерных коммуникаций, а также границ стройплощадки;
- создавать и передавать строительной организации геодезическую разбивочную основу;
- принимать на баланс или ответственное хранение здания и сооружения, в т.ч. временные, построенные на строительной площадке после передачи ее под строительство объекта;
- сообщать подрядчикам установленные места складирования и вывоза грунта, мусора, материалов от разборки, рубки насаждений, не пригодных для вторичного использования, карьеров для завоза недостающего грунта, точки подключения и передавать разрешения на подключение к действующим сетям энергоснабжения, водоснабжения, канализации и др.;
- передать подрядчикам в производство работ утвержденную и прошедшую экспертизу проектно-сметную документацию в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в количестве, необходимом для выполнения работ подрядчиками и привлеченными организациями;
- утверждать графики выполнения работ;
- согласовывать с подрядчиками перечень планируемых поставщиками материалов и привлекаемых сторонних организаций для выполнения отдельных видов работ и монтажа оборудования;
- проверять наличие необходимых лицензий и сертификатов у исполнителей работ и поставщиков материалов;
- осуществлять приемку, учет, хранение, предмонтажную ревизию и передачу в монтаж или производство работ оборудования, комплектующих и других материально-технических ресурсов, поставка которых по договору возложена на Заказчика;
- принимать решение о необходимости авторского надзора проектной организации, шефмонтажных услуг производителей оборудования и заключать договоры на выполнение указанных работ;
- устанавливать порядок ведения исполнительной и производственной документации, не предусмотренной непосредственно нормативными документами, и сообщать об этом подрядчикам;
- давать указания подрядчикам о конкретном составе приемосдаточной исполнительной документации, необходимой для приемки объекта в эксплуатацию;
- согласовывать с соответствующими организациями порядок установки, опробования и регистрации технологических подъемных механизмов и оборудования, работающего под повышенным давлением;
- осуществлять строительный контроль за строительством, соответствием объема, стоимости и качества работ проектам, сметным расчетам и договорным ценам, строительным нормам и правилам на производство и приемку этих работ;
- контролировать выполнение графика производства работ;
- принимать от подрядчиков законченные работы в соответствии с условиями договоров подряда;
- производить освидетельствование скрытых работ и промежуточную приемку ответственных конструкций;
- в необходимых случаях организовывать внесение изменений в проектно-сметную документацию, ее переутверждение и изменять сроки завершения отдельных видов работ или этапов строительства;
- по согласованию с Заказчиком принимать решение о временном прекращении строительства и консервации объекта, утверждать смету на выполнение работ по консервации и контролировать их качественное выполнение;
- принимать от подрядчика законсервированные объекты и организовывать охрану материальных ценностей;
- при обнаружении отступлений от проекта, использования материалов и выполненных работ, качество которых не отвечает требованиям ТУ, ГОСТ и СНиП, давать предписание о приостановке работ и исправлении обнаруженных дефектов и предъявлять виновной стороне предусмотренные договором санкции;
- организовывать приемку и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта;
- заключать договоры и организовывать выполнение шефмонтажных и пусконаладочных работ;
- представлять документы, необходимые для приемки объекта в эксплуатацию;
- после приемки объекта в эксплуатацию передать Заказчику (пользователю) объект и необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию (в соответствии с Законом Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей");
- осуществлять необходимую подготовку к выпуску продукции, комплектовать объект кадрами, сырьем, материалами, энергоресурсами и т.д.;
- подготавливать совместно с подрядными организациями предложения и расчеты на премирование за ввод в действие производственных мощностей и иных объектов строительства;
- принимать претензии по качеству от потребителей (пользователей) и предъявлять претензии к исполнителям (поставщикам) в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и гарантийными обязательствами по заключенным договорам.
4.4. В области финансирования, учета, отчетности и аудита Управляющий обязуется (выбрать нужное):
- устанавливать по согласованию с подрядчиками условия промежуточных платежей и окончательного расчета за выполненные работы и оказанные услуги;
- перечислять поставщикам (исполнителям работ) обусловленный Договором аванс;
- компенсировать подрядчикам или субподрядчикам убытки, возникшие и документально подтвержденные в результате нарушения застройщиком условий договора подряда;
- представлять по запросу заказчика информацию о ходе строительства и расходовании финансовых и иных материальных ресурсов;
- представлять установленную законодательством государственную статистическую отчетность в соответствующие органы;
- при финансировании строительства объекта за счет нескольких источников и (или) инвесторов организовывать получение долевых взносов от каждого инвестора и представление им соответствующих отчетов;
- проводить анализ затрат по отдельным статьям расходов и видам работ и услуг и принимать меры по эффективному использованию выделяемых инвестором ресурсов, обеспечивать контроль за расходованием денежных средств и списанием материальных ресурсов;
- давать разъяснения по техническим и финансовым вопросам государственным контролирующим органам;
- организовывать проведение аудиторской проверки строительства;
- участвовать в освидетельствовании объектов, зданий и сооружений, подлежащих консервации, и в оформлении документов на консервацию или временное прекращение строительства, а также в оценке их технического состояния при возобновлении работ;
- участвовать в реализации объектов незавершенного строительства;
- участвовать в проверках, проводимых органами государственного надзора и строительного контроля, а также ведомственными инспекциями и комиссиями;
- извещать органы государственного строительного контроля о выявленных случаях аварийного состояния на объекте строительства;
- осуществлять контроль за исполнением подрядчиками предписаний государственных надзорных органов и авторского надзора, требований шефмонтажных организаций в части безопасных методов ведения строительства, качества работ и используемых материалов и строительных конструкций;
- представлять в соответствующие государственные органы материалы по итогам хозяйственной деятельности, другие отчетные данные и необходимую информацию о результатах производственной и финансовой деятельности за отчетный период и выплачивать в установленные сроки налоги и платежи.
4.5. Перечень функций Управляющего, содержащегося за счет средств, предусмотренных в главе 10 "Содержание дирекции (технического надзора) строящегося предприятия" сводного сметного расчета стоимости строительства, уточняется договорами между застройщиком, заказчиком и подрядчиком.
5. ПРАВА УПРАВЛЯЮЩЕГО
5.1. Выступать от имени Заказчика при рассмотрении вопросов реализации проекта в государственных органах, контролирующих и надзорных службах, коммерческих организациях.
5.2. Привлекать на договорных или иных условиях юридических и физических лиц в качестве консультантов-экспертов и исполнителей задач, выполнение которых возлагается Заказчиком на службу застройщика.
5.3. Проводить на конкурсной основе отбор исполнителей и заключать договоры на разработку проектно-сметной документации, изыскательских работ, поставку оборудования и материалов, выполнение строительных, монтажных и иных работ и услуг для реализации проекта, контролировать ход и качество выполняемых ими работ.
5.4. Владеть и распоряжаться выделенными Заказчиком на строительство объекта финансовыми и иными ресурсами, имуществом и материальными ценностями по целевому назначению.
5.5. Утверждать к производству работ рабочую документацию, сметы.
5.6. Составлять индивидуальные сметные нормы и единичные расценки на основании калькуляции затрат и утверждать их в составе проектно-сметной документации конкретного объекта в соответствии с Методическими указаниями по разработке единичных расценок на строительные, монтажные, специальные строительные и ремонтно-строительные работы, утвержденными Постановлением Госстроя России от 26.04.99 N 30, после получения положительного заключения государственной экспертизы.
5.7. Выступать в качестве истца и ответчика при ведении дел в судах, органах государственного арбитража и надзорных органах.
5.8. Обращаться в органы государственного надзора для получения заключений о соответствии предъявляемого к приемке объекта действующим нормам и правилам.
5.9. Осуществлять контроль за качеством строительных материалов, конструкций и оборудования, используемых в строительстве при выполнении работ и оказании услуг, сроками их поставки и выполнения работ и услуг, надлежащим оформлением рабочей и исполнительной документации.
5.10. Принимать решение о соответствии предъявленным требованиям выполненных работ, конструкций и систем, объекта в целом.
5.11. Принимать и вводить объект в эксплуатацию.
5.12. Определять режим эксплуатации объекта в период пробной эксплуатации, пуска и гарантийного срока эксплуатации.
5.13. Осуществлять надзор за работой объекта в пусковой период и в гарантийный срок эксплуатации.
5.14. Передавать в установленном порядке завершенный строительством объект эксплуатирующим организациям.
5.15. По согласованию с Заказчиком принимать решение о приостановке или прекращении строительства и консервации объекта.
5.16. Досрочно прекращать исполнение договорных обязательств с Заказчиком и подрядчиком при неоднократном нарушении ими своих договорных обязательств.
6. СТОИМОСТЬ УСЛУГ УПРАВЛЕНИЯ
6.1. Цена Договора составляет ________ (__________) рублей и выплачивается Управляющему в следующем порядке: ______________ ______________.
6.2. Указанная в п. 6.1 настоящего Договора стоимость работ является твердой договорной и изменению не подлежит, кроме случаев выявления необходимости выполнения не учтенных проектом дополнительных объемов работ, согласованных с главным распорядителем средств.
7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА
И РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
7.1. Стороны настоящего Договора несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
7.2. Управляющий несет материальную или иную предусмотренную действующим законодательством Российской Федерации или договором ответственность перед Заказчиком за:
- своевременное целевое и обоснованное использование финансовых и других материальных ресурсов и имущества;
- соблюдение качества выполненных работ и сроков ввода объекта строительства в эксплуатацию;
- выполнение обязательств по договорам с другими участниками строительства, реконструкции (капитального ремонта) объекта;
- исполнение утвержденной инвестором сметы расходов на функционирование Заказчика;
- обеспечение режима секретности (конфиденциальности) и осуществление необходимых мероприятий по защите коммерческих и служебных сведений от разглашения.
8. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА И РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
8.1. Настоящий Договор может быть изменен по соглашению Сторон или по решению суда в случаях, установленных законом.
8.2. Все споры, связанные с заключением, толкованием, исполнением и расторжением настоящего Договора, будут разрешаться Сторонами путем переговоров.
8.3. В случае недостижения соглашения в ходе переговоров, указанных в п. 8.2 настоящего Договора, заинтересованная Сторона направляет претензию в письменной форме, подписанную уполномоченным лицом. Претензия должна быть направлена с использованием средств связи, обеспечивающих фиксирование ее отправления (заказной почтой, телеграфом и т.д.) и получения, либо вручена другой Стороне под расписку.
8.4. К претензии должны быть приложены документы, обосновывающие предъявленные заинтересованной Стороной требования (в случае их отсутствия у другой Стороны), и документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего претензию. Указанные документы представляются в форме надлежащим образом заверенных копий. Претензия, направленная без документов, подтверждающих полномочия лица, ее подписавшего, считается непредъявленной и рассмотрению не подлежит.
8.5. Сторона, которой направлена претензия, обязана рассмотреть полученную претензию и о результатах уведомить в письменной форме заинтересованную Сторону в течение ___ (_____) календарных (рабочих) дней со дня получения претензии.
8.6. В случае неурегулирования разногласий в претензионном порядке, а также в случае неполучения ответа на претензию в течение срока, указанного в п. 8.5 настоящего Договора, спор передается в арбитражный суд по месту нахождения ответчика в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
9. УСЛОВИЯ И ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА
9.1. Договор может быть расторгнут:
- в одностороннем порядке по инициативе Заказчика в случае несоблюдения Управляющим обязанностей с обязательным уведомлением об этом не позднее чем за _____ месяцев;
- в одностороннем порядке по инициативе Управляющего с обязательным уведомлением об этом не позднее чем за _____ месяцев;
- по соглашению Сторон;
- в случае ликвидации Управляющего, если не определен его правопреемник.
9.2. После расторжения Договора учетная, расчетная, техническая документация, материальные ценности передаются Заказчику.
10. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
10.1. Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.
10.2. Договор заключен сроком на _____ (__________) лет.
10.3. Договор может быть расторгнут в порядке, установленном в разд. 8 настоящего Договора.
10.4. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены Договором.
11. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
11.1. Все изменения и дополнения к настоящему Договору оформляются соответствующими двусторонними соглашениями, подписываемыми обеими Сторонами.
11.2. Во всем остальном, что не урегулировано настоящим Договором, применяются нормы действующего законодательства Российской Федерации.
11.3. Договор составлен в двух экземплярах, обладающих одинаковой юридической силой, по одному для каждой Стороны.
11.4. Приложения:
11.4.1. Проектно-сметная документация (Приложение N ___).
11.4.2. Смета (Приложение N ___).
11.4.3. Рабочие чертежи (Приложение N ___).
11.4.4. Акт приемки объекта в эксплуатацию (Приложение N ___).
11.4.5. График выполнения работ (Приложение N ___).
11.4.6. Отчет Управляющего о выполнении условий Договора (Приложение N ___).
12. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Управляющий: ______________ ____________________ _________
______________ ____________________ ___________________
______________ ____________________ ___________________
Заказчик: ______________ ____________________ ___________
______________ ____________________ ___________________
______________ ____________________ ___________________
ПОДПИСИ СТОРОН
Управляющий: Заказчик:
______________ / ______________ / ______________ / ______________ /
(подпись) (Ф.И.О.) (подпись) (Ф.И.О.)
М.П. М.П.
