Вопрос: Как у ИП будет облагаться вознаграждение по агентскому договору об организации снабжения коммунальными ресурсами объектов недвижимости, переданных в аренду, если по виду деятельности "Предоставление в аренду помещений" ИП приобрел патент?
Ответ: В случае если заключен отдельный агентский договор о снабжении коммунальными ресурсами переданных в аренду объектов недвижимости, то вознаграждение не является частью арендной платы и учитывается в рамках иной системы налогообложения индивидуального предпринимателя (ОСН или УСН).
Обоснование: По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).
Арендная плата по договору аренды устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде (п. 2 ст. 614 ГК РФ):
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Таким образом, по соглашению сторон арендная плата может включать в себя, в частности, возмещение стоимости коммунально-эксплуатационных услуг.
Патентная система налогообложения применяется в отношении видов предпринимательской деятельности, перечень которых устанавливается законами субъектов РФ, за исключением видов деятельности, установленных п. 6 ст. 346.43 Налогового кодекса РФ. В частности, ПСН применяется в отношении сдачи в аренду (наем) собственных или арендованных жилых помещений, а также сдачи в аренду собственных или арендованных нежилых помещений (включая выставочные залы, складские помещения), земельных участков (п. 2 ст. 346.43 НК РФ).
Как указал Минфин России в Письме от 20.05.2016 N 03-11-12/28930, если возмещение стоимости коммунальных услуг предусмотрено договором аренды, доход индивидуального предпринимателя - арендодателя в виде денежных средств, поступивших от арендатора в счет возмещения указанных услуг (в рамках договора аренды), следует признавать частью дохода, полученного в связи с осуществлением предпринимательской деятельности по передаче в аренду жилых и нежилых помещений, в отношении которых предпринимателем применяется патентная система налогообложения.
Аналогичное мнение представлено в более раннем Письме Минфина России от 14.05.2013 N 03-11-12/16633.
Отношения по договору агентирования регулируются гл. 52 "Агентирование" ГК РФ.
В соответствии со ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
Таким образом, агент всегда осуществляет свою деятельность за счет принципала независимо от того, от чьего имени совершаются сделки.
При этом принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре (ст. 1006 ГК РФ).
Статьей 1008 ГК РФ установлено, что в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала.
Соответственно, данный договор должен быть возмездным, и либо договор аренды становится смешанным с договором агентирования с совокупным необособленным вознаграждением, либо возмездный посреднический договор заключается отдельно.
В данном случае арендодатель услуги не оказывает, он просто является посредником в обеспечении арендатора необходимыми коммунальными услугами.
Как указывает УФНС России по г. Москве в Письме от 11.11.2011 N 16-12/109667@.2, агент, исполняя определенные договором юридические и иные действия, не ведет налоговый учет операций, совершенных им по агентским договорам.
Соответственно, в случае если индивидуальный предприниматель заключает с арендаторами помимо договора аренды агентский договор о снабжении коммунальными услугами переданных в аренду объектов недвижимости, то агентское вознаграждение по агентскому договору в любом случае нельзя будет отнести на ПСН, то есть его придется облагать дополнительными налогами в рамках какой-то иной системы налогообложения (в рамках ОСН или, если применяется, - в рамках УСН).
Г.И. Волынец
Налоговый консультант,
член Палаты налоговых консультантов
ООО "Компания Альянс"
Региональный информационный центр
05.02.2021
