Вопрос: Можно ли сдавать в аренду помещения общего пользования нежилого офисного здания?
Ответ: Помещения общего пользования предназначены для обслуживания более одного помещения в здании, поэтому не могут быть самостоятельными объектами аренды.
Данный вывод подтверждается судебной практикой.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ предмет договора является существенным условием любого договора, по которому должно быть достигнуто соглашение между сторонами.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Проще всего определиться с объектом аренды, который поставлен на кадастровый учет, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Тем не менее отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами (п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018).
В соответствии с правовой позицией ВАС РФ, изложенной в п. п. 1, 2, 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ.
Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (ст. 290 ГК РФ).
К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.
Как следует из ч. 1 ст. 606 ГК РФ, арендатор вправе по договору аренды временно владеть и пользоваться или временно пользоваться имуществом.
Таким образом, по договору аренды помещения общего пользования нежилого офисного здания арендатору передается во владение и пользование либо пользование помещение (части помещения), которое имеет вспомогательное, обслуживающее значение, предназначено для обслуживания более одного помещения в здании и не являющееся самостоятельным объектом собственности.
В силу функционального назначения помещения общего пользования арендатор не сможет полноценно пользоваться таким имуществом. В противном случае его действия могут стать причиной ограничения прав собственников (иных арендаторов) офисного здания.
То, что места общего пользования не могут быть самостоятельными объектами аренды, а значит, подобное условие договора аренды является ничтожным, подтверждается судебной практикой (см., например, Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2017 N 05АП-3699/2017 по делу N А51-23685/2016).
С.В. Бондарева
ООО "ИК Ю-Софт"
Региональный информационный центр
19.05.2021
