Вопрос: В отношении застройщика возбуждено производство по делу о банкротстве. После этого между застройщиком и дольщиком подписан акт приема-передачи квартиры. Возможно ли признать право собственности на квартиру при таких обстоятельствах в порядке п. 8 ст. 201.11 Закона N 127-ФЗ?
Ответ: В указанной ситуации признать право собственности на квартиру невозможно.
Обоснование: По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
Согласно п. 8 ст. 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ), в случае если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в порядке, установленном ст. 201.8 Закона N 127-ФЗ, если иной порядок не установлен данной статьей.
Исходя из содержания данной нормы должна соблюдаться совокупность сразу двух условий - наличие законного разрешения на ввод в эксплуатацию и наличие подписанного документа о передаче именно до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом.
Если акт приема-передачи подписан после возбуждения производства по делу о банкротстве, признать право собственности на квартиру в порядке п. 8 ст. 201.11 Закона N 127-ФЗ невозможно.
Признание права собственности на квартиру за участником в данном случае нарушит баланс интересов участников долевого строительства, а также порядок передачи жилых помещений гражданам - участникам строительства, в том числе порядок и очередность удовлетворения требований кредиторов граждан - участников строительства, установленный ст. ст. 201.9, 201.11 Закона N 127-ФЗ (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25.04.2017 N 02АП-2273/2017 по делу N А82-11693/2015).
Аналогичная позиция содержится в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2019 N 09АП-50971/2019 по делу N А40-194337/2017.
Д.А. Филатов
ООО "ИК Ю-Софт"
Региональный информационный центр
20.05.2021
