Вопрос: Организация-арендодатель - ООО на УСН с объектом налогообложения "доходы" заключила договор аренды имущества 30.04.2020 с ИП сроком на 11 месяцев. ИП прекращает предпринимательскую деятельность в январе 2021 г. и снимается с учета в налоговом органе, но договор аренды не расторгает.
При этом условие о досрочном расторжении в договоре не было предусмотрено. Обязана ли организация расторгнуть договор аренды?
Как ООО должно учитывать арендные платежи, полученные в кассу с января по апрель 2021 г. от арендатора - физического лица?
Ответ: Организация-арендодатель - ООО и ИП, прекративший предпринимательскую деятельность в январе 2021 г., не обязаны расторгать договор аренды.
Полученную арендную плату от физического лица необходимо признать в доходах на дату ее поступления в кассу организации в составе доходов от реализации, если предоставление имущества осуществляется на систематической основе или в составе внереализационных доходов.
Обоснование: Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (п. 1 ст. 23 Гражданского кодекса РФ).
К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность коммерческих организаций, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения (п. 3 ст. 23 ГК РФ).
К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. 307.1 ГК РФ).
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 1 ст. 310 ГК РФ).
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Договор аренды имущества по общему правилу может прекратить свое действие по одному из оснований, которые прекращают обязательства в гражданском праве. Такие основания могут быть предусмотрены законом, иными правовыми актами или самим договором (п. 1 ст. 407, п. 3 ст. 420 ГК РФ).
При этом ГК РФ не предусматривает прекращение обязательств в связи с прекращением деятельности индивидуального предпринимателя.
Положения ст. 419 ГК РФ о прекращении обязательств ликвидацией юридического лица к случаям прекращения деятельности индивидуального предпринимателя неприменимы.
Также стороны договора аренды не предусмотрели условие о возможности досрочного прекращения договора аренды в связи с утратой арендатором статуса индивидуального предпринимателя.
Юридически имущество индивидуального предпринимателя, используемое им в личных целях, не обособлено от имущества, непосредственно используемого для осуществления индивидуальной предпринимательской деятельности, он отвечает по обязательствам, в том числе связанным с предпринимательской деятельностью, всем своим имуществом, за исключением того, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание (п. 1 ст. 23, ст. ст. 24, 25 ГК РФ, Определение Конституционного Суда РФ от 15.05.2001 N 88-О).
Таким образом, обязательства предпринимателя не прекращаются и после того, как он прекратит предпринимательскую деятельность. После прекращения предпринимательской деятельности он продолжает нести имущественную ответственность перед кредиторами, в частности, по исполнению обязательств перед ними, в том числе договорных.
Следовательно, стороны договора аренды не обязаны расторгать договор аренды между организацией и индивидуальным предпринимателем после прекращения им деятельности в качестве индивидуального предпринимателя.
Аналогичный вопрос был рассмотрен в Арбитражном суде Московского округа (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.01.2015 N Ф05-16121/2014 по делу N А40-42264/14-142-360).
Доходы при применении УСН признаются на дату поступления денежных средств на расчетный счет и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения другим способом задолженности налогоплательщику (п. 1 ст. 346.17 Налогового кодекса РФ).
При поступлении арендной платы от арендатора полученные доходы учитываются как внереализационные или в качестве выручки от реализации (если предоставление имущества осуществляется на систематической основе) (ст. 249, п. 4 ч. 2 ст. 250 НК РФ, Письмо Минфина России от 07.02.2011 N 03-03-06/1/74).
Следовательно, полученную арендную плату от физического лица необходимо признать в доходах на дату ее поступления в кассу организации в составе доходов от реализации, если предоставление имущества осуществляется на систематической основе или в составе внереализационных доходов.
С.М. Дмитричева
ЗАО "Сплайн-Центр"
Региональный информационный центр
27.05.2021
