Вопрос: Как определяется финансовый результат организации-застройщика от использования средств дольщиков по целевому назначению при постройке многоквартирного жилого дома в целях исчисления налога на прибыль?
Ответ: Финансовый результат определяется для целей исчисления налога на прибыль в целом по многоквартирному жилому дому. Однако данную позицию, возможно, предстоит отстаивать в судебном порядке.
Обоснование: В соответствии с пп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций (далее - налог на прибыль) не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.
Согласно п. 17 ст. 270 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются расходы в виде стоимости имущества, переданного в рамках целевого финансирования на основании пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ.
В соответствии с п. 14 ч. 2 ст. 250 НК РФ внереализационными доходами налогоплательщика признаются доходы в виде использованных не по целевому назначению имущества (в том числе денежных средств), работ, услуг, которые получены в рамках благотворительной деятельности (в том числе в виде благотворительной помощи, пожертвований), целевых поступлений, целевого финансирования, за исключением бюджетных средств. В отношении бюджетных средств, использованных не по целевому назначению, применяются нормы бюджетного законодательства РФ.
Согласно разъяснениям в Определении Верховного Суда РФ от 22.03.2021 N 309-ЭС20-17578, для организаций-застройщиков установлены специальные правила налогообложения, предполагающие отражение в регистрах налогового учета не доходов и расходов от реализации помещений (квартир), а определение налоговой базы исходя из итоговой величины финансового результата (прибыли или убытка). При этом критерием определения финансового результата является использование полученных от дольщиков средств по целевому назначению. В нормах НК РФ и Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" отсутствуют положения, которые бы определяли целевой характер использования средств дольщиков с оплатой строительства (возмещением расходов застройщика на строительство) только тех объектов (помещений), которые подлежат передаче конкретным дольщикам. Следовательно, финансовый результат застройщика от использования средств дольщиков по целевому назначению определяется в целом по объекту строительства (многоквартирному дому).
В то же время имеется противоположная судебная практика о том, что финансовый результат застройщика определяется отдельно по каждому договору долевого участия в строительстве. Пример судебной практики - Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.09.2019 по делу N А70-16544/2018 (Определением Верховного Суда РФ от 15.01.2020 N 304-ЭС19-24887 отказано в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного Постановления).
Исходя из вышеизложенного финансовый результат определяется для целей исчисления налога на прибыль в целом по многоквартирному жилому дому. Однако данную позицию, возможно, предстоит отстаивать в судебном порядке.
А.А. Рудаков
ООО "М-СТАЙЛ"
Региональный информационный центр
01.07.2021
