Вопрос: Правомерен ли отказ в госрегистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, которым вносятся изменения в части площади арендуемого земельного участка и размера арендной платы в связи с выделом другого земельного участка?
Правомерен ли отказ в госрегистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, которым вносятся изменения в части площади арендуемого земельного участка и размера арендной платы в связи с выделом другого земельного участка?
Отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения, по нашему мнению, неправомерен. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ). Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", за исключением случаев, указанных в п. п. 4 и 6 ст. 11.4 ЗК РФ, и случаев, установленных другими федеральными законами (п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ). Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок) (п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ). В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ). В Письме Росреестра от 11.12.2018 N 14-12405-ГЕ/18 указывается, что лицу, использовавшему исходный земельный участок на основании договора аренды, в случае образования из него земельных участков (земельного участка) способом, при котором исходный земельный участок сохраняется в измененных границах, предлагается выбрать: осуществлять использование измененного земельного участка на основании действующего договора либо заключить на прежних условиях новые договоры в отношении образуемых земельных участков (образуемого земельного участка) и измененного земельного участка. При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в случае образования земельных участков из земельного участка, в отношении которого в ЕГРН содержались записи об обременении прав, возникшие на основании договора аренды, в отношении измененного земельного участка сведения об ограничении прав (обременении) сохраняются (при этом арендатор впоследствии может заключить с арендодателем и представить в орган регистрации прав с соответствующим заявлением дополнительное соглашение к договору, которым будут уточнены площадь земельного участка и, соответственно, размер арендной платы, либо новый договор, заключенный на прежних условиях (в этом случае одновременно с государственной регистрацией нового договора аренды производится погашение записи о государственной регистрации ранее заключенного договора)). При этом, как следует из позиции Верховного Суда РФ, ранее заключенный договор аренды земельного участка не подлежит прекращению ввиду выделения части этого участка участниками общей долевой собственности, выразившими согласие на его заключение. Одновременно с регистрацией права собственности на выделенный участок регистратор обязан внести запись в ЕГРН об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды (п. 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019).
Подготовлено на основе материала Ю.С. Федотенко Группа компаний "Аналитический Центр"
См. также: Какие условия являются существенными при заключении договора аренды земельного участка?
