Признается ли организация налоговым агентом по НДС и НДФЛ при аренде коммерческой недвижимости и жилого помещения у физического лица?
При аренде как коммерческой недвижимости, так и жилья у физического лица, не зарегистрированного как индивидуальный предприниматель, организация не является налоговым агентом по НДС, но признается налоговым агентом по НДФЛ, кроме случая применения НПД.
Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуального предпринимателя в нарушение требований гражданского законодательства РФ, при исполнении обязанностей, возложенных на них НК РФ, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями (абз. 4 п. 2 ст. 11 НК РФ).
К предпринимательской деятельности относится в том числе и сдача в аренду жилья (Письма Минфина России от 22.07.2016 N 03-11-12/43108, от 24.06.2016 N 03-11-11/37017).
НДС при коммерческой и жилой недвижимости
Таким образом, п. 2 ст. 11, ст. 143, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ установлена обязанность по исчислению и уплате НДС в отношении индивидуальных предпринимателей и физических лиц, не зарегистрированных в качестве индивидуального предпринимателя, но осуществляющих предпринимательскую деятельность.
Вопрос об НДС при аренде жилого помещения решается однозначно, так как данный вид деятельности НДС не облагается на основании пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ.
Что касается коммерческой недвижимости: учитывая коммерческое целевое назначение передаваемых в аренду объектов недвижимости, использование их арендатором в предпринимательской деятельности, длительность хозяйственных отношений, регулярность получения дохода, осуществляемая налогоплательщиком деятельность может подпадать под понятие "предпринимательская деятельность". В таком случае применительно к доходу, полученному от сдачи имущества в аренду, налогоплательщик (физическое лицо) признается плательщиком НДС (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.09.2020 N Ф05-12556/2020 по делу N А41-109767/2019).
Верховный Суд РФ в Определении от 20.07.2018 N 16-КГ18-17 подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (см. также Информацию ФНС России).
Минфин также подтвердил, что квалификация деятельности в качестве предпринимательской зависит от совокупности факторов, одним из которых является функциональное назначение недвижимости.
Сдача в аренду недвижимости будет квалифицирована в качестве предпринимательской деятельности с учетом фактических обстоятельств, и, если деятельность будет иметь признаки предпринимательской, следует начислить НДС (Письмо Минфина России от 11.12.2019 N 03-07-14/96399).
Перечень ситуаций, по которым организации должны уплачивать НДС как налоговые агенты, является закрытым (ст. 161 НК РФ).
Указанная статья не предусматривает уплату за физическое лицо НДС при аренде у него недвижимого имущества.
Таким образом, при выплате физическому лицу, не зарегистрированному в качестве индивидуального предпринимателя, арендных платежей за недвижимое имущество, в том числе за жилое помещение, у организации нет обязанности по уплате за него НДС как налогового агента, поскольку сумма налога уплачивается физлицом на основании п. 2 ст. 11, ст. 143, пп. 1 п. 1 ст. 146, ст. 161 НК РФ.
НДФЛ при коммерческой и жилой недвижимости
Доходы, полученные физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ, являются объектом налогообложения и облагаются по ставке, установленной в п. 1 ст. 224 НК РФ (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).
Российские организации, от которых или в результате отношений с которыми физлицо получило доходы, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму НДФЛ (п. 1 ст. 226 НК РФ).
Исчисление сумм налога производится налоговыми агентами на дату фактического получения дохода, определяемую в соответствии со ст. 223 НК РФ, нарастающим итогом с начала налогового периода применительно ко всем доходам, начисленным налогоплательщику за данный период (п. 3 ст. 226 НК РФ).
Налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате (п. 4 ст. 226 НК РФ).
Для физических лиц действует налог на профессиональный доход (Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход" (далее - Закон N 422-ФЗ)). Доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество не признаются объектом налогообложения (за исключением аренды (найма) жилых помещений) п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона N 422-ФЗ.
Условием такого освобождения являются наличие гражданско-правового договора (ГПД) и отсутствие с самозанятым лицом трудовых отношений либо их прекращение не менее двух лет назад (ч. 8 ст. 2, п. 8 ч. 2 ст. 6 Закона N 422-ФЗ).
Проверить, имеет ли физического лицо статус плательщика НПД, можно на сайте ФНС России - https://npd.nalog.ru/check-status/.
Таким образом, при аренде коммерческой недвижимости у физического лица организация признается налоговым агентом по НДФЛ. В отношении дохода, выплаченного плательщику НПД, при аренде жилого помещения у организации не возникает обязанностей налогового агента по НДФЛ.
Подготовлено на основе материала
Е.В. Дмитриенко
ООО "КОМПЬЮТЕР ИНЖИНИРИНГ"
Региональный информационный центр
