Будет ли действовать договор аренды нежилого помещения между организацией и физлицом и кому производить оплату, если арендодатель скончался, а наследником по закону является его супруга?
Договор аренды продолжает действовать. В период до оформления наследником свидетельства о праве на наследство арендная плата может быть внесена доверительному управляющему наследственным имуществом в случае его назначения или в депозит нотариуса.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу является основанием для изменения в договоре сведений об арендодателе (п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Таким образом, в случае смерти арендодателя договор аренды не подлежит немедленному прекращению и арендатор вправе продолжать использовать полученное в аренду помещение в соответствии с условиями договора.
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ).
Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (п. 4 ст. 1152 ГК РФ).
В то же время свидетельство о праве на наследство выдается наследникам по истечении шести месяцев со дня открытия наследства (п. 1 ст. 1163 ГК РФ).
Для защиты прав наследников, отказополучателей и других заинтересованных лиц исполнителем завещания или нотариусом по месту открытия наследства принимаются меры, указанные в ст. ст. 1172 и 1173 ГК РФ, и другие необходимые меры по охране наследства и управлению им (п. 1 ст. 1171 ГК РФ).
Нотариус принимает меры по охране наследства и управлению им по заявлению одного или нескольких наследников, исполнителя завещания, органа местного самоуправления, органа опеки и попечительства или других лиц, действующих в интересах сохранения наследственного имущества (п. 2 ст. 1171 ГК РФ).
Если в составе наследства имеется имущество, требующее не только охраны, но и управления (предприятие, доля в уставном (складочном) капитале корпоративного юридического лица, пай, ценные бумаги, исключительные права и тому подобное), нотариус, в соответствии со ст. 1026 ГК РФ, в качестве учредителя доверительного управления заключает договор доверительного управления этим имуществом (п. 1 ст. 1173 ГК РФ).
Доверительное управление наследственным имуществом осуществляется в целях сохранения этого имущества и увеличения его стоимости (п. 3 ст. 1173 ГК РФ).
Таким образом, если по заявлению наследников или иных заинтересованных лиц учреждено доверительное управление наследственным имуществом, арендная плата может быть внесена на счет, указанный доверительным управляющим.
В случае если доверительное управление не учреждено, денежные средства по договору аренды могут быть внесены в депозит нотариуса.
Должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие (п. 1 ст. 327 ГК РФ):
отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;
недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя;
очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности, в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами;
уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.
Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства (п. 2 ст. 327 ГК РФ).
Таким образом, в период до оформления наследниками свидетельства о праве на наследство арендная плата может быть внесена доверительному управляющему в случае его назначения или в депозит нотариуса.
Подготовлено на основе материала
Н.В. Зуйковой
ЗАО "Сплайн-Центр"
Региональный информационный центр
