Какие обязательства влечет заключение предварительного договора купли-продажи?
Заключение предварительного договора купли-продажи влечет возникновение обязательства сторон по заключению в будущем основного договора купли-продажи на условиях, которые указаны в предварительном договоре.
В предварительном договоре купли-продажи недвижимости стороны могут предусмотреть и иные обязательства, например обязательство продавца до заключения основного договора совершить определенные действия с имуществом (раздел или выдел части, постановку на кадастровый учет и регистрацию в ЕГРН и другие обязанности).
Предметом предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, которые изложены в таком предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Стороны предварительного договора обязаны заключить основной договор в срок, который был указан в предварительном договоре, а если такой срок не был указан, то в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства сторон из предварительного договора прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. При уклонении одной из сторон от заключения основного договора вторая сторона вправе обратиться с иском в суд о понуждении к его заключению (п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Обязательства сторон предварительного договора могут быть обеспечены неустойкой, обеспечительным платежом, задатком, а также иными способами обеспечения исполнения обязательства (п. 1 ст. 329, п. 1 ст. 330, п. 4 ст. 380 и п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). При неисполнении сторонами предварительного договора своих обязательств наступают соответствующие последствия. Например, если предварительный договор был обеспечен задатком, то в случае, когда основной договор не был заключен по вине стороны, которая внесла задаток, она его теряет. Если основной договор не был заключен по вине стороны, получившей задаток, она должна вернуть его в двойном размере в соответствии со ст. 381 ГК РФ.
Предварительный договор купли-продажи
Из анализа ст. 429 ГК РФ следует, что заключение предварительного договора порождает у договаривающихся сторон обязанность заключить основной договор на условиях, оговоренных предварительным соглашением. Обязанности передать имущество у сторон предварительного договора купли-продажи не возникает, поскольку исполнение такой обязанности составляет предмет основного договора. Данный вывод соответствует разъяснениям, изложенным в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2011.
Предварительный договор купли-продажи порождает у его сторон обязательство заключить в будущем основной договор купли-продажи того или иного имущества по цене и на условиях, которые согласованы в предварительном договоре. По условиям предварительного договора купли-продажи у продавца возникает обязательство в будущем после заключения основного договора передать в собственность покупателя определенный товар, а у покупателя - его принять и внести оплату (п. 1 ст. 429 и п. 1 ст. 454 ГК РФ).
Если стороны предварительного договора купли-продажи предусмотрели внесение покупателем задатка или обеспечительного платежа, то на нем также лежит выполнение указанной обязанности в согласованный срок. За невыполнение обязанностей по предварительному договору в нем может быть предусмотрена неустойка, а также установлены иные меры ответственности.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости
Особенностью предварительного договора купли-продажи недвижимости является то, что в обязанности продавца может входить совершение дополнительных действий в отношении объекта купли-продажи. Если, к примеру, продавец планирует отчуждение части принадлежащего ему земельного участка, то до заключения основного договора купли-продажи требуется выдел соответствующей части, проведение кадастровых работ и внесение изменений в ЕГРН. Такие обязанности продавца также могут быть предметом предварительного договора купли-продажи недвижимости, что подтверждается судебной практикой: Постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.01.2021 N Ф04-5925/2019 по делу N А75-18944/2017, Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.08.2020 N Ф08-5565/2020 по делу N А32-49673/2018.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости порождает обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, указанных в предварительном договоре. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон какие-либо иные обязательства, в том числе обязанности передать имущество или оплатить его (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2019 N 11-КГ19-3).
Следует учитывать, что, если в предварительном договоре купли-продажи недвижимости предусмотрена обязанность одной стороны внести своему контрагенту покупную цену или ее существенную часть до заключения основного договора, такой договор следует квалифицировать как основной договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.
Такая правовая позиция применительно к объектам недвижимости, которые будут построены или приобретены в будущем, была сформулирована в абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49. Суд указал, что правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
По нашему мнению, данный подход может быть применен и к предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости, который имеется в наличии у продавца, в силу сходства рассматриваемых правоотношений (ст. 6 ГК РФ).
Исполненное по предварительному договору купли-продажи недвижимости денежное обязательство по оплате ее стоимости дает право покупателю в судебном порядке потребовать признания права собственности. В этом случае не требуется сначала понуждать продавца в судебном порядке к заключению основного договора. Данный подход представлен в п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.
Подготовлено на основе материала
А.И. Бычкова
ООО "ПИМПЕЙ КАССА"
