При каких условиях аренда признается крупной сделкой?
Договор аренды признается крупной сделкой при условии, что балансовая стоимость имущества составляет 25 и более процентов от балансовой стоимости активов общества-арендодателя на последнюю отчетную дату. Для общества-арендатора с указанным размером балансовой стоимости сопоставляется сумма платежей за арендуемое имущество за период действия договора или за год.
В АО для одобрения крупной сделки необходимо провести собрание акционеров и подготовить заключение о крупной сделке. В ООО необходимо проведение заседания совета директоров или общего собрания участников в зависимости от того, к чьей компетенции отнесены вопросы одобрения крупных сделок, стоимость которых составляет от 25% до 50% балансовой стоимости активов.
Под крупной сделкой понимается одна или несколько взаимосвязанных сделок, выходящих за пределы обычной хозяйственной деятельности общества, предусматривающих обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование, если балансовая стоимость такого имущества составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату (п. 1 ст. 78 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (далее - Закон об АО), п. 1 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон об ООО)).
Признаки крупной сделки для договора аренды
Из буквального содержания вышеприведенных правовых норм следует, что для квалификации договора аренды в качестве крупной сделки принимается во внимание балансовая стоимость передаваемого в аренду имущества, которая сопоставляется с балансовой стоимостью активов общества. Такой критерий используется для квалификации договора аренды в качестве крупной сделки для арендодателя, предоставляющего арендуемое имущество во временное владение и (или) пользование. При этом, как указывается в Информационном письме ФКЦБ России от 16.10.2001 N ИК-07/7003 "О балансовой стоимости активов хозяйственного общества", под балансовой стоимостью активов общества в целях признания сделки в качестве крупной сделки следует понимать валюту баланса общества, то есть сумму оборотных и внеоборотных активов по данным бухгалтерского баланса общества.
Для арендатора квалификация договора аренды в качестве крупной сделки зависит от всех платежей, подлежащих выплате в течение года по такому договору (арендные платежи, плата за электроэнергию и коммунальные ресурсы, обеспечительный платеж и др.). Сделка будет являться крупной, если сумма платежей за период действия договора (в отношении договора, заключенного на неопределенный срок, - за один год; в случае если размер платежа варьируется на протяжении действия такого договора, учитывается наибольшая сумма платежей за один год) составляет более 25 процентов балансовой стоимости активов общества (п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 N 27 "Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность").
Под сделками, совершаемыми в процессе обычной хозяйственной деятельности, понимаются сделки, заключаемые при осуществлении деятельности соответствующим обществом либо иными организациями, осуществляющими аналогичные виды деятельности. При этом не имеет значения, совершались ли такие сделки данным обществом ранее, если такие сделки не приводят к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов (п. 4 ст. 78 Закона об АО и п. 8 ст. 46 Закона об ООО). Указанный качественный критерий должен иметь место на момент совершения сделки, а последующее наступление таких последствий само по себе не свидетельствует о том, что их причиной стала соответствующая сделка и что такая сделка выходила за пределы обычной хозяйственной деятельности (п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 27).
Например, заключение договора аренды будет обычной хозяйственной деятельностью для общества, которое занимается передачей объектов коммерческой недвижимости в аренду. В подобных случаях крупные сделки могут не одобряться по правилам ст. 78 Закона об АО и ст. 46 Закона об ООО, однако, по нашему мнению, при наличии каких-либо сомнений по этому поводу участник гражданского оборота должен настаивать на получении корпоративного одобрения договора аренды.
Порядок одобрения крупной сделки
Закон различает порядок одобрения крупной сделки для АО и ООО. Так, для одобрения крупной сделки в АО необходимо организовать и провести собрание акционеров или получить решение единственного акционера. Для акционера / собрания акционеров совет директоров, а при его отсутствии - единоличный исполнительный орган должны подготовить заключение о крупной сделке (п. 2 ст. 78 Закона об АО). Случаи, когда крупные сделки в АО не подлежат одобрению, установлены п. 3 ст. 78 Закона об АО.
В ООО крупные сделки одобряются на общем собрании участников, а если в обществе образован совет директоров и к его компетенции по уставу отнесены вопросы одобрения крупных сделок, то требуется решение указанного органа управления. Совет директоров может одобрять крупные сделки, стоимость которых составляет от 25% до 50% от балансовой стоимости активов общества на последнюю отчетную дату.
Для ООО допускается оформление решения о согласии на совершение ряда аналогичных сделок, в том числе с отлагательными условиями, с установлением возможных параметров и альтернативных условий. Такое решение может иметь указанный в нем определенный срок действия, а по умолчанию оно действует в течение года, если иной срок не следует из существа и условий сделок или обстоятельств, в которых давалось согласие (п. 3 ст. 46 Закона об ООО). Случаи, когда крупные сделки в ООО не подлежат одобрению, установлены п. 7 ст. 46 Закона об ООО.
А.И. Бычков
ООО "ПИМПЕЙ КАССА"
