Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки
Комментарий к статьям 158 - 165
1. Традиционно форма сделок, т.е. те внешние формы, в которых изъявление воли выражается вовне, в материальном мире, делится на письменную и устную.
Письменная может быть простой и нотариальной, а к сделкам, совершаемым устно, примыкают сделки в форме конклюдентных действий.
Молчание, представляя собой определенный волевой акт, может быть формой сделки в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.
2. Устная форма сделки означает выражение воли в словах. Обычно слова сопровождаются жестами, дополняющими их значение, что само по себе не следует понимать в смысле некоей "смешанной" формы сделки.
В то же время именно по этой причине сделки, которые могут быть совершены устно, могут быть совершены и без слов, одними действиями, выражающими волю на заключение сделки. Так происходит, например, при заключении сделок посредством различных автоматов.
Сделка может быть заключена устно, если законом или соглашением сторон не предусмотрена письменная форма.
Из числа тех сделок, для которых установлена письменная форма, сделано исключение для сделок, исполняемых в момент их совершения (например, по общему правилу сделки розничной купли-продажи).
Понятно, что если закон указывает на ничтожность сделки, совершенной с нарушением простой письменной формы, то исполнение сделки в момент ее заключения не освобождает стороны от соблюдения предписаний в отношении формы.
3. Письменная форма сделки означает не только размещение текста на бумаге или ином материале, который по своей юридической природе является вещью, но и составление текста в электронном виде, что означает наличие материальности текста, но уже не вещественности.
Использование такого рода невещественных форм ставит вопрос об уникальности документа. Уникальность документа весьма важна потому, что она обеспечивает достоверность текста. Если вещь сама по себе уникальна (индивидуальна), то невещественные объекты этого качества по своей природе не имеют, и его приходится специально создавать путем различных технологий, обеспечивающих достоверность, уникальность текста.
4. Письменная форма считается соблюденной и в тех случаях, когда текст утрачен. Если сам факт соблюдения письменной формы установлен, то содержание сделки может доказываться всеми возможными доказательствами, в том числе свидетельскими показаниями.
5. Письменная форма сделки означает, что сделка подписана ее сторонами. Помимо подписи стороны могут предусмотреть иные условия в части формы - печати, специальные отметки, бланки и т.д. Несоблюдение соответствующего условия будет влечь те же последствия, что и несоблюдение письменной формы сделки.
6. Как правило, отсутствие на документе, оформляющем сделку, подписи стороны означает, что сделка не заключена. Однако если при этом началось исполнение сделки, то может оказаться, что сделка все же заключена, но с нарушением формы. Важно при этом, чтобы исполнение происходило по воле того лица, которое вправе заключать сделку. Важно также, чтобы исполнение не только было предложено должником, но и принято кредитором именно в качестве исполнения договора. Условия такой сделки устанавливаются в общем порядке, причем текст договора без подписи никак не может иметь каких-либо преимуществ перед иными доказательствами. Более того, при его оценке следует исходить из того, что указанные в этом тексте условия не были приняты обеими сторонами.
7. От случая отсутствия подписи под сделкой следует отличать документ, подпись (подписи) на котором сфабрикована, является поддельной, т.е. выполнена каким-либо третьим лицом за то лицо, которое указано в поддельной сделке с тем, чтобы создать впечатление, что сделка подписана надлежащим лицом.
В этом случае следует говорить не о нарушении формы сделки, но об отсутствии сделки вообще.
Поведение лица, предъявившего поддельный документ <1>, является противоправным и само по себе дает основания для привлечения этого лица к ответственности за причиненные его поведением (в том числе возбуждением судебного спора) убытки.
--------------------------------
<1> Предъявление поддельного договора или иного документа не тождественно подделке документа, что в известных случаях образует состав преступления.
Имущество, переданное в случае поддельной сделки, следует считать переданным без основания, что дает право на предъявление требования о неосновательном обогащении.
Однако передача имущества стороной поддельного договора никаким образом не может квалифицироваться как одобрение такого договора действиями. Даже если между сторонами действительно усматриваются те или иные договорные отношения без облечения их в письменную форму, то поддельный документ и в этом случае никак не может использоваться в качестве доказательства содержания прав и обязанностей по сделке. Например, если получатель имущества предъявляет поддельный договор в обоснование условия о цене, то это условие, даже если суд найдет договор исполненным в части передачи вещи, должно толковаться по иным основаниям (например, применительно к п. 3 ст. 424 ГК РФ), а не по поддельному договору. И во всяком случае любые сомнения в споре между сторонами сделки должны толковаться против той стороны, которая предъявила поддельный договор.
Ошибочным является подход, согласно которому договор с поддельной подписью стороны рассматривается как сделка, заключенная представителем стороны без полномочия. Представительство без полномочия возможно лишь в том случае, когда известное лицо, выступая от имени другого лица, заключает сделку, не имея на то полномочия. При этом третье лицо, другая сторона сделки, видит, что имеет дело именно с представителем. Если же налицо подделка подписи, то никакого представительства, т.е. выступления одного лица от имени другого, конечно, нет. Подделка подписи означает, что правонарушитель (обычно - неизвестное лицо) выдает себя за сторону сделки, но никак не за ее представителя. Нормы о представительстве, в том числе о представительстве без полномочия (с превышением полномочий) в этом случае неприменимы.
В судебной практике сделки, в которых подпись одной из сторон выполнена неизвестным лицом, рассматриваются также как ничтожные. Например, по одному из дел ВАС РФ указал следующее (Определение от 05.11.2013 N ВАС-14789/13):
"Ссылаясь на то, что другой договор аренды от 01.05.2006 N А-2 о передаче ответчику в аренду спорного имущества и акт приема-передачи объектов директором общества "Капитал-Групп" не подписывался, истец обратился в суд с иском о признании этого договора недействительным (ничтожным).
Оценив представленные в материалах дела доказательства, в том числе заключение судебной почерковедческой экспертизы, свидетельствующее о подписании спорного договора аренды и акта приема-передачи объектов не директором общества "Капитал-Групп", а иным неустановленным лицом, руководствуясь положениями пункта 3 статьи 154, статей 160, 168, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды признали спорный договор аренды недействительным (ничтожным)".
Практическое различие квалификации договоров с поддельной подписью как ничтожных или как вовсе не существующих, как это предлагается автором данного комментария, состоит в применении последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ, либо общими нормами Кодекса. На мой взгляд, если различия в последствиях, регулируемых нормами гл. 9 ГК РФ и общими нормами Кодекса, создают преимущества лицу, предъявившему договор с поддельной подписью, то суду следует избрать применение тех норм, которые таких преимуществ не создают, если на это указывает иная сторона спора.
8. Дискуссионным является содержание п. 3 ст. 159 ГК РФ, в котором говорится о форме сделок, совершаемых "во исполнение договора". Надо заметить, что в нормах об исполнении обязательств указания на совершение сделок не имеется, что само по себе создает коллизию с нормой п. 3 ст. 159 ГК РФ. Ведь вполне понятно, что норма о форме сделок по своему месту в системе законодательства не может создать правил об исполнении обязательства путем совершения сделок.
Вообще говоря, известны некоторые обязательства, исполняемые путем заключения сделок. Это, например, обязательство из предварительного договора, создающее обязательство по заключению основного договора, обязательство по установлению обеспечения (залога, поручительства, банковской гарантии и др.). При этом в гл. 22 ГК РФ, регулирующей отношения по исполнению обязательств, специальных норм, посвященных исполнению обязательств путем совершения указанных сделок, как уже говорилось, не имеется. И совсем не эти обязательства обсуждаются применительно к ст. 159 ГК РФ.
Не трудно также убедиться, что во всех случаях, когда установлено обязательство, исполнение которого состоит в совершении сделки, действуют специальные нормы о форме соответствующей сделки (залога, поручительства и др.), в связи с чем нужда в каком-то общем правиле отсутствует.
Тем не менее возникли взгляды, согласно которым действия по исполнению иных обязательств, отличных от установления обеспечения и т.п. сделок, имеют природу сделки. Очевидно, однако, что для такого вывода совершенно недостаточно нормы о форме сделки.
Как было показано выше, исполнение обязательства по передаче денег, вещей, выполнению работ, оказанию услуг не может быть сделкой, потому что не имеет того качества неполезности, неутилитарности, которое является отличительным качеством сделки. Напротив, исполнение таких обязательств отличается именно направленностью на известный полезный результат (полезный для кредитора, естественно) и достижение этого результата и составляет цель действий по исполнению обязательства. Недостижение такой цели означает, что обязательство не исполнено (исполнено ненадлежаще). Второй цели действие по исполнению обязательства, как и любое действие, иметь не может (поскольку вообще всякое действие имеет только одну цель). Следовательно, ошибочно приписывать действию по исполнению обязательства, направленного на достижение какой-либо полезной цели, также и цель в виде возникновения, изменения, прекращения гражданских прав и обязанностей.
Вполне понятно, кроме того, что постольку, поскольку обязательство исполнено, оно не может оказаться недействительным: действие обязательства воплощено в материальном результате, и этот результат не может никаким юридическим образом, в том числе путем заявлений сторон или судебного решения, быть уничтожен, исчезнуть из материального мира.
В тех случаях, когда закон, не совсем точно, нужно заметить, говорит о недействительности действия по исполнению обязательства (например, передачи вещи), на самом деле исполнение вполне действительно <1>, а речь идет о возникновении иного, нового обязательства по поводу той же вещи (чаще всего это обязательство из неосновательного обогащения или близкой к нему природы), причем это новое обязательство базируется на действительности исполнения.
--------------------------------
<1> На самом деле исполнение не может иметь качеств действительности или недействительности, коль скоро оно состоялось; исполнение может быть только надлежащим или ненадлежащим.
Вероятно, имеется интерес дать также оценку исполнению такого обязательства, как воздержание от правомерных действий. Если исходить из внешнего сходства, может возникнуть впечатление, что воздержание от действия аналогично сделке в форме молчания.
Между тем молчание как форма сделки охватывает понимание лицом предложенных ему условий, составляющих суть предложенной ему сделки, и выражает определенное отношение к этим условиям. Само по себе молчание при этом никак не связано с осуществлением какого-либо субъективного права лица, безразлично к его наличным правам и обязанностям.
Воздержание от действий как исполнение обязательства, напротив, состоит во временном и не обязательно полном отказе в пользу кредитора от осуществления принадлежащего должнику субъективного права (собственности, исключительного права и т.п.), причем то или иное отношение к сделке, породившей данное обязательство, никакого значения уже не имеет и поэтому воздержание от действия, если его сопоставить с молчанием, не может считаться ни согласием с каким-либо чужим предложением, ни отказом от него.
В то же время в процессе исполнения обязательства стороны могут совершать те или иные действия (в том числе молчание), влекущие юридические последствия, хотя воля сторон прямо на них и не направлена. По своей природе эти действия являются поступками. Например, покупатель, не сообщивший продавцу о недостатках товара, если продавец не знал об этих недостатках, может утратить право на известные требования, связанные с ненадлежащим исполнением договора купли-продажи (ст. 483 ГК РФ). Заказчик должен сообщить о недостатках в работе при ее приемке путем отметки в акте приемки работ; в ином случае он не вправе ссылаться в дальнейшем на обнаруженные недостатки (п. 2 ст. 720 ГК РФ).
В основном, как видно, речь идет о перераспределении бремени доказывания ненадлежащего исполнения работы.
Понятно, что при приемке товара или работы кредитор имеет целью получить не доказательства на случай неисправности должника, но исправный товар или результат работы. Поэтому такие действия, в том числе молчание, никак нельзя считать заключением сделки. Вполне очевидно, что ни исполнение само по себе, например передачу ненадлежащего товара или выполнение некачественных работ, невозможно считать предложением заключить договор (на иных условиях, менее выгодных кредитору), ни молчание кредитора, получающего исполнение, невозможно считать согласием на такое изменение, даже если иметь в виду только изменение бремени доказывания в целях ответственности должника. Между тем в сделке стороны должны достичь общей им воли. Понятно, что действительные сделки не могут заключаться по недосмотру или небрежности, если в процессе их заключения стороны себя ведут точно так, как описано в законе; напротив, нормы ст. 483, 720 и т.п. предостерегают от небрежности, но никак не описывают какой-либо сделки.
Соответственно, не имеют природы сделки различные акты, составляемые сторонами в процессе исполнения обязательства.
По своей природе акт - доказательство, подтверждающее те факты, которые в нем описаны.
Конечно, иногда акт содержит и волеизъявление (сделку), и описание ее исполнения. Например, в акте указывается, что стороны договорились о замене исполнения и вместо одной вещи получена другая. Разграничить сделку и ее исполнение обычно нетрудно, хотя все же правильнее не объединять эти два факта в одном документе.
Как доказательство, акт может быть достоверным или нет, опровергаться или подтверждаться иными доказательствами в суде, если только законом или соглашением сторон не установлено, что определенные факты могут подтверждаться определенными (допустимыми) доказательствами.
В то же время доказательство не может быть действительным или недействительным и не может оспариваться по правилам о сделках путем предъявления иска.
Не являются сделками в письменной форме и акты передачи недвижимости. Известны случаи, когда такие акты составляются без фактической передачи. Такие акты являются, конечно, недостоверными, но не могут оспариваться сами по себе. Доказывание недостоверности этих актов должно осуществляться в рамках спора о праве - о признании права собственности, о понуждении к исполнению обязательства о передаче недвижимости, о взыскании оплаты и т.д.
Итак, правило п. 3 ст. 159 ГК РФ следует понимать, конечно, не в том смысле, что оно вносит изменения в гл. 22 ГК РФ в части квалификации исполнения обязательств, а совсем иначе: постольку, поскольку действия, в том числе упущения сторон в процессе исполнения обязательств, влекут различные юридические последствия (прежде всего по распределению бремени доказывания в рамках спора о привлечении к ответственности неисправного должника), существуют общие нормы об оформлении таких действий.
Включение этой нормы в гл. 9 ГК РФ означает, что нарушение предписаний об оформлении этих действий влечет те же последствия в части доказывания (но никак не действительности), что и нормы о форме сделок.
9. Нарушение письменной формы сделки по общему правилу не влечет ее недействительности, но затрудняет доказывание, лишая возможности сослаться на свидетельские показания в подтверждение факта заключения сделки и ее условий.
Утрата текста сделки не означает нарушения письменной формы, следовательно, ограничений в части доказывания не возникает. Однако та сторона, которая ссылается на то, что договор был облечен в письменную форму, а затем утрачен, обязана это доказать, используя все имеющиеся доказательства, в том числе свидетельские показания.
Во многих случаях нарушение письменной формы сделки, однако, влечет ее ничтожность в силу прямого указания закона либо если это было предусмотрено соглашением сторон, например, указывалось в предложении заключить договор.
Нарушение нотариальной формы сделки, если она предусмотрена законом или соглашением сторон, влечет ничтожность сделки.
10. Регистрация сделки в тех случаях, когда она предусмотрена законом, выходит за рамки сделки, в том числе и в части придания сделке той или иной формы. Понятно поэтому, что соглашением сторон не может быть введено условие регистрации сделки, если это не предусмотрено законом.
Регистрация необходима для того, чтобы наступили предусмотренные сделкой последствия.
От регистрации сделок следует отличать регистрацию прав.
С формальной точки зрения регистрация сделки и регистрация прав имеют то общее свойство, что в обоих случаях регистрации подлежат те или иные юридические факты или юридические составы, совокупность фактов.
При регистрации сделки регистрируется такой факт, как сделка.
При регистрации прав акт регистрации подтверждает, что имеется юридический состав, предусмотренный договором или законом для создания соответствующего права, прежде всего вещного права. Например, если в договоре купли-продажи предусмотрено, что право собственности возникает у покупателя после передачи ему вещи, то акт регистрации подтверждает, что, во-первых, имеется надлежаще заключенный договор как юридический факт, в котором предусмотрено, что право собственности переходит к покупателю в момент передачи ему объекта недвижимости, и что, во-вторых, имеется сам этот факт передачи недвижимости. Факты удостоверяются способами, указанными в законе: предъявлением договора, облеченного в соответствующую форму - простую или квалифицированную, а также актом передачи недвижимости. Если договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности покупатель получает после оплаты вещи, то вместе с договором, содержащим такое условие, предъявляется доказательство оплаты (платежное поручение с отметкой банка о зачислении средств и т.п.).
Сделка, регистрация которой предусмотрена законом, без регистрации не создает предусмотренных ею юридических последствий, однако такую сделку нельзя считать условной, совершенной под условием регистрации. В частности, условные обязательства могут быть предметом цессии, тогда как обязательства, предусмотренные незарегистрированной сделкой, предметом оборота не являются и не могут передаваться в порядке сингулярного или универсального правопреемства.
В то же время сделка, подлежащая регистрации, до акта регистрации уже существует. Это, в частности, означает, что от нее нельзя отказаться.
Возможен спор о недействительности этой сделки, в рамках которого обсуждаются качества сделки применительно к общим нормам о сделках, эти сделки (договоры) могут быть расторгнуты или изменены по соглашению сторон.
Заключение указанной сделки создает обязанность у обеих сторон зарегистрировать сделку. Эта обязанность является не гражданским обязательством, созданным сделкой, но имеет публично-правовую природу. Источником этой обязанности является не сделка, а предписание закона о регистрации соответствующих сделок.
ВАС РФ в информационном письме от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" высказал ряд принципиальных замечаний относительно правовых последствий незарегистрированного договора. Значение норм о регистрации сделки истолковано таким образом, что регистрация сделки вызывает последствия для третьих лиц, стороны же связаны сделкой и обязательством с момента ее совершения (п. 2): "Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации".
По этой причине ВАС РФ указывает, что стороны сделки не вправе ссылаться на ее незаключенность по причине отсутствия регистрации, сама сделка может оспариваться по нормам о недействительности.
ВАС РФ также делает вывод о возможности прекращения обязательств по незарегистрированному договору в общем порядке по правилам ст. 450 ГК РФ:
"Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.
Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.
Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ)".
Универсальные правопреемники стороны, заключившей сделку, подлежащую регистрации, как и стороны сделки, обязаны к ее регистрации и могут быть понуждены к ней в общем порядке. При этом не приходится говорить о правопреемстве в части "обязательства по регистрации". Такого обязательства вообще не существует, как об этом говорилось выше. Например, если возбужден спор о регистрации сделки в порядке п. 2 ст. 165 ГК РФ и на стороне ответчика произошла замена вследствие универсального правопреемства, то ответчик не вправе возражать против иска на том основании, что сделки еще нет и он не получил каких-либо обязательств из нее, а сам ее не заключал. В свою очередь и правопреемники стороны сделки вправе требовать регистрации по суду от другой стороны, если она уклоняется от регистрации сделки.
Для обеспечения регистрации сделки, а также регистрации права эффективным средством является включение в сделку условия о неустойке. Тот факт, что обязанность по регистрации носит публично-правовую природу и вытекает из закона, не препятствует сторонам частным соглашением обеспечить возмещение убытков, вызванных нарушением этой обязанности другой стороной (точно так же следует обеспечивать и ответственность за эвикцию по ст. 461 ГК РФ, хотя она и вытекает непосредственно из закона и является одним из следствий ничтожной сделки).
Если для взыскания неустойки за уклонение от регистрации права основание вполне очевидно - сделка об отчуждении вещи (установлении вещного права), то в случае незарегистрированной сделки возникает вопрос, действует ли условие о неустойке, включенное в сделку, коль скоро у сделки нет действия до регистрации. Надо полагать, что это условие отделимо от сделки, наподобие арбитражной оговорки, т.е. действует независимо от действия сделки, а основанием ответственности за уклонение от регистрации является правило п. 3 ст. 165 ГК РФ. По своей природе эта ответственность сходна с деликтной, является формой ответственности за неправомерное поведение при заключении договора (culpa in contrahendo).
11. Если сделка, которая должна быть совершена в нотариальной форме, исполнена полностью или частично одной стороной, а другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения, то суд может признать сделку действительной.
Это правило можно объяснить двумя причинами.
Во-первых, сторона, принявшая исполнение, а затем уклоняющаяся от нотариального удостоверения сделки, ведет себя недобросовестно, а это не может поощряться законом (ст. 1 ГК РФ).
Во-вторых, принятие исполнения рассматривается как поведение, подтверждающее намерение придать сделке юридическое действие. При этом в той или иной мере утрачивает значение тот факт, что стороны не завершили процесс заключения сделки, не придав ей надлежащей формы и тем самым не выразили еще воли на сделку.
В обоих случаях существенно не только исполнение сделки одной стороной, но и действия другой стороны, принимающей исполнение. Имеет значение помимо принятия исполнения и в целом поведение другой стороны, поскольку она подтверждала действие сделки.
Понятно, что если исполнение сделки не было принято, то норма п. 1 ст. 165 ГК РФ едва ли применима. Например, если договором купли-продажи дома, который должен был быть облечен в нотариальную форму, предусмотрено, что продавец производит ремонт дома, а затем передает его покупателю, то одно только производство ремонта, не принятого и не одобренного покупателем, не дает права продавцу требовать признания договора, не имеющего нотариальной формы, действительным.
12. Вопрос о включении в сделку условия об ответственности за уклонение от нотариального оформления должен решаться иначе, чем вопрос об ответственности за уклонение от регистрации права или регистрации сделки, рассмотренный выше.
Дело в том, что нотариальное удостоверение сделки не является ни частной, ни публичной обязанностью сторон. Пока сделка не облечена в нотариальную форму, стороны еще не выразили воли на заключение сделки и вправе отказаться от заключения сделки по своему усмотрению в любой момент. Только в том случае, когда начато исполнение такой сделки, может возникнуть право принудить уклоняющуюся от регистрации сторону к нотариальному удостоверению сделки. Следовательно, только на этот случай и можно установить условие об ответственности, в том числе о неустойке за уклонение от нотариального удостоверения сделки.
