Образцы, формы и шаблоны договоров.
Актуальные ответы на вопросы связаные с договорными отношениями.
Заключение договора
02 >> 03>> 04 >> 05 >> 06 >> 07 >> 08 >> 09 >> 10
11 >> 12 >> 13 >> 14 >> 15 >> 16 >> 17 >> 18 >> 19 >> 20

Вопрос: Индивидуальный предприниматель применяет УСН ("доходы") и сдает недвижимость в аренду. Объект недвижимости построен, введен в эксплуатацию, но право собственности еще не зарегистрировано. Вправе ли индивидуальный предприниматель до регистрации права собственности заключить договоры аренды в отношении данной недвижимости? Должен ли он учитывать доходы в виде арендной платы в целях УСН?

Ответ: Индивидуальный предприниматель вправе сдать недвижимость в аренду до регистрации права собственности на нее. Арендные платежи учитываются в доходах при применении УСН.

Обоснование: Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 Гражданского кодекса РФ). При этом право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, ст. 219 ГК РФ). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Аналогичное положение содержалось в абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Ранее суды, основываясь на приведенных положениях закона, зачастую признавали ничтожными договоры, направленные на передачу недвижимого имущества законным владельцем во временное пользование другому лицу до государственной регистрации права собственности на такое имущество за законным владельцем (например, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 17.01.2012 N Ф03-5975/2011, ФАС Московского округа от 11.12.2009 N КГ-А41/12225-09).
Более того, Пленум Верховного Суда РФ и Пленум ВАС РФ в п. 60 совместного Постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснили правомочия покупателя по договору продажи недвижимости, указав, что после передачи ему владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем такого имущества, но не вправе им распоряжаться, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Однако позднее применительно к отношениям аренды Пленумом ВАС РФ была высказана принципиально иная позиция, согласно которой договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию (абз. 4 п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73)).
Приведенные разъяснения на сегодняшний день сохраняют силу (ч. 1 ст. 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 N 8-ФКЗ "О внесении изменений в Федеральный конституционный закон "Об арбитражных судах в Российской Федерации" и статью 2 Федерального конституционного закона "О Верховном Суде Российской Федерации") и применяются арбитражными судами (см., например, Постановления Арбитражного суда Центрального округа от 03.07.2015 N Ф10-1577/2015, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.01.2015 N Ф04-13506/2014).
Таким образом, в приведенной ситуации то обстоятельство, что право собственности на указанный в вопросе вновь созданный объект недвижимости за арендодателем еще не зарегистрировано, не препятствует заключению договора аренды в отношении этого объекта и само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
Вместе с тем в случае заключения договоров аренды до регистрации права собственности стороны должны быть готовы к следующим правовым последствиям.
Так, по общему правилу, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Очевидно, что в отсутствие государственной регистрации права арендодателя на объект аренды невозможна и государственная регистрация договора аренды такого объекта, заключенного на срок не менее года. Однако, как разъяснено в п. 14 Постановления N 73, если одно лицо передало имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний и стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, считается, что такое соглашение, несмотря на отсутствие государственной регистрации, связало их обязательством, которое должно исполняться в соответствии с условиями подписанного сторонами договора. Иными словами, арендатор не может отказаться вносить арендную плату, сославшись на то, что договор не был зарегистрирован, равно как и арендодатель не может произвольно выгнать арендатора из занимаемого объекта недвижимости.
Кроме того, если таким договором аренды установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника (абз. 4 п. 14 Постановления N 73, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.10.2016 N Ф09-8498/16).
Однако для третьих лиц договор аренды, который не прошел государственную регистрацию, не имеет правового значения. Арендатор не имеет преимущественного права перед третьими лицами на заключение договора аренды на новый срок, не сохраняет права аренды при переходе права собственности на недвижимость к другому лицу и т.д. (абз. 5 п. 14 Постановления N 73).
Договор аренды и договор найма жилого помещения - это договоры имущественного найма, то есть договоры, по которым имущество предоставляется за плату во временное владение и пользование (ст. ст. 606 и 671 ГК РФ).
Договор найма жилого помещения регулируется гл. 35 ГК РФ, договору аренды посвящена гл. 34 ГК РФ. Когда за плату сдается жилое помещение для проживания в нем, заключается, как правило, договор найма жилого помещения. В остальных же случаях: когда сдается иное недвижимое имущество, помимо жилых помещений (офисы, здания и т.д.), или когда жилые помещения сдаются юридическому лицу, заключается договор аренды. Таким образом, тип используемого договора зависит от сторон договора (физическое или юридическое лицо), а также от объекта договора (жилое помещение или иной объект недвижимости).
По нашему мнению, индивидуальному предпринимателю при сдаче в аренду объекта недвижимости необходимо заключить договор аренды, так как он может использоваться как в отношении жилых, так и в отношении нежилых помещений (в статусе помещений, пригодных, но не используемых для постоянного проживания, используемых лишь для временного пребывания) (см., например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.07.2018 N Ф05-8375/2018). Кроме того, в судебной практике отсутствует устойчивая позиция относительно действительности (заключенности) договоров найма жилых помещений в отношении объектов, полностью построенных и введенных в эксплуатацию, но право собственности на которые еще не зарегистрировано. Разъяснения, приведенные в Постановлении N 73, направлены только на договор аренды.
В случае если объектом налогообложения по УСН являются доходы индивидуального предпринимателя, налоговой базой признается денежное выражение доходов индивидуального предпринимателя (п. 1 ст. 346.18 Налогового кодекса РФ).
При налогообложении дохода, полученного индивидуальным предпринимателем, определяющее значение имеет характер использования имущества.
Соответственно, доход от сдачи в аренду имущества является доходом от предпринимательской деятельности, если его сдача в аренду производится в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.
Полученные от арендатора арендные платежи являются для арендодателя либо доходом от реализации (ст. 249 НК РФ), либо внереализационным доходом (п. 4 ч. 2 ст. 250 НК РФ) (п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Датой получения доходов для целей применения упрощенной системы налогообложения признается день поступления средств на счета в банках и (или) кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод) (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
Таким образом, доходом арендодателя, применяющего УСН, является сумма фактически полученной арендной платы.
При этом налоговое законодательство возможность учета таких доходов не ставит в зависимость от факта регистрации права собственности арендодателя на предоставленную в пользование недвижимость (иначе говоря, от правомерности заключения договора аренды). Более того, гражданское законодательство не применяется к налоговым правоотношениям (п. 3 ст. 2 ГК РФ). Такие решения вынесены, например, в Постановлении ФАС Московского округа от 02.02.2011 N КА-А40/15635-10).
Следовательно, доходы, полученные по договору аренды построенного и введенного в эксплуатацию недвижимого имущества, право собственности на которое не зарегистрировано, учитываются в целях УСН в общеустановленном порядке.

Л.В. Попова
АКГ "Панацея ПРОФ"
30.07.2018



 Скачать
Безымянная страница
Образцы договоров:
Формы договоров: Добровольное страхование
Формы договоров: аренда, лизинг, прокат
Образцы договоров: Страхование
Другие шаблоны договоров:
Вопрос - ответ:


Copyright 2009 - 2018 гг. Образцы договоров. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!