Вопрос: Физическое лицо продало квартиру, которой владело более 10 лет. Договор купли-продажи расторгнут в судебном порядке в связи с неоплатой покупателем. Как будет исчисляться срок владения квартирой для целей НДФЛ при последующей продаже другому покупателю?
Ответ: Срок владения квартирой для целей НДФЛ при последующей ее продаже другому покупателю исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на квартиру на основании вступившего в силу решения суда, в соответствии с которым был расторгнут договор купли-продажи, вне зависимости от периода владения квартирой до момента ее первичной продажи.
Обоснование: Согласно положениям п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ.
В частности, п. 2 ст. 217.1 НК РФ предусмотрено, что доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
При этом в целях применения указанного освобождения необходимо иметь в виду, что срок нахождения имущества в собственности налогоплательщика определяется за период, в котором это имущество непрерывно находилось в собственности налогоплательщика до планируемого момента его продажи (Письмо Минфина России от 17.10.2016 N 03-04-05/60456).
В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права возникают, в частности, из договоров, предусмотренных законом, а также из договоров, не противоречащих ему. Право на имущество, включая квартиру, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).
На основании ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом от другой стороны расторгнутого договора.
Пунктом 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что одним из оснований для осуществления государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
Учитывая изложенное, срок нахождения квартиры в собственности физического лица, получившего назад квартиру в результате расторжения судом сделки ее купли-продажи, для целей налогообложения исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на такую квартиру на основании вступившего в силу решения суда.
При этом при последующей продаже квартиры другому покупателю срок владения лицом квартирой до прекращения права собственности в связи с заключением впоследствии расторгнутого договора купли-продажи (в рассматриваемом примере - 10 лет) не учитывается.
Аналогичный по сути вывод содержится в Письме Минфина России от 06.06.2013 N 03-04-05/21163.
Д.А. Морозов
Советник государственной
гражданской службы РФ
3 класса
06.07.2018
