Образцы, формы и шаблоны договоров.
Актуальные ответы на вопросы связаные с договорными отношениями.
Вопрос: Юридическое лицо - резидент представило в уполномоченный банк для оформления паспорта сделки (ПС) предварительный договор аренды складских помещений, заключенный с нерезидентом, которые в настоящий момент только строятся на территории РФ и будут введены в эксплуатацию не позднее шести месяцев после заключения данного договора. В роли арендодателя выступает юридическое лицо - резидент, а в роли арендатора - нерезидент. Предварительный договор заключен на два года, в нем предусмотрена обязанность сторон заключить основной договор в течение шести месяцев с даты осуществления юридическим лицом - резидентом обеспечительного платежа в размере 5 000 000 руб., который согласно условиям предварительного договора может быть засчитан в счет арендных платежей по основному договору в случае его заключения. Если основной договор аренды не будет заключен сторонами, то обеспечительный платеж в течение трех рабочих дней по требованию юридического лица - резидента подлежит возврату на его счета.
Сумма предварительного договора аренды - 90 000 000 руб. (полтора года). На следующий рабочий день уполномоченный банк отказал в оформлении ПС, мотивируя свой отказ тем, что все договоры аренды (в том числе предварительный) складских помещений, заключенные на срок свыше года, считаются действительными после государственной регистрации. Правомерны ли действия уполномоченного банка?

Ответ: Действия уполномоченного банка, связанные с отказом в оформлении паспорта сделки (ПС) по причине отсутствия государственной регистрации предварительного договора аренды здания, расположенного на территории РФ, заключенного между резидентом и нерезидентом сроком на два года, следует признать неправомерными.

Обоснование: На основании пп. 5.1.4 п. 5.1 Инструкции Банка России от 04.06.2012 N 138-И "О порядке представления резидентами и нерезидентами уполномоченным банкам документов и информации, связанных с проведением валютных операций, порядке оформления паспортов сделок, а также порядке учета уполномоченными банками валютных операций и контроля за их проведением" (далее - Инструкция N 138-И), требования разд. II Инструкции N 138-И об оформлении паспорта сделки распространяются на расчеты между резидентом и нерезидентом по договору аренды недвижимого имущества, сумма обязательств по которому равна или превышает в эквиваленте 50 тыс. долл. США.
Согласно п. 6.6 Инструкции N 138-И для оформления ПС резидент представляет в уполномоченный банк одновременно следующие документы и информацию:
- один экземпляр формы ПС;
- контракт (кредитный договор) либо выписку из такого контракта (кредитного договора), содержащую информацию, необходимую для оформления ПС, а также информацию об условиях расчетов по контракту;
- документы и информацию, которые содержат сведения (включая сведения, определенные (рассчитанные) резидентом самостоятельно), указанные резидентом в заполненной форме ПС, в том числе сведения о сумме задолженности по основному долгу по кредитному договору (при ее наличии на дату, предшествующую дате оформления ПС);
- принятое налоговыми органами по месту учета резидента уведомление об открытии (закрытии) счета (вклада), об изменении реквизитов счета (вклада), о наличии счета (вклада) в банке, расположенном за пределами территории Российской Федерации, - в случае осуществления валютных операций, связанных с расчетами по контракту (кредитному договору), по которому оформляется ПС, через счета резидента, открытые в банке-нерезиденте.
В соответствии с ч. 5 ст. 23 Федерального закона N 173-ФЗ все документы, представляемые в уполномоченный банк, должны быть действительными на день представления.
Согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Статьей 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Однако из правовой позиции, изложенной в Постановлении ФАС Московского округа от 21.09.2009 N КГ-А40/9192-09, следует, что предварительный договор аренды не может быть признан недействительным, в случае если на момент его заключения у будущего арендодателя не оформлены права собственности.
При этом п. 1 ст. 609 ГК РФ установлено обязательное требование о соблюдении письменной формы договора аренды.
Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ установлено требование по обязательной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Порядок заключения и требования к предварительному договору закреплены ст. 429 ГК РФ. Требование о необходимости государственной регистрации предварительных договоров данной статьей ГК РФ не предусмотрено.
Таким образом, предметом предварительного договора аренды является обязательство сторон по заключению будущего договора аренды, а не обязательства по передаче объекта недвижимости, поэтому на него не распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Данная позиция также подтверждается в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в котором высказана позиция о том, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

А.М.Мотохин
Подразделение центрального подчинения
Центр сопровождения
клиентских операций "Ясная Поляна"
ПАО "Сбербанк"
14.12.2015



Безымянная страница
Образцы договоров:
Формы договоров: Добровольное страхование
Формы договоров: аренда, лизинг, прокат
Образцы договоров: Страхование
Другие шаблоны договоров:
Вопрос - ответ:


Copyright 2009 - 2018 гг. Образцы договоров. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!