Образцы, формы и шаблоны договоров.
Актуальные ответы на вопросы связаные с договорными отношениями.
Вопрос: Организация 1 (собственник здания) продает часть здания организации 2. Земельный участок под зданием находится в муниципальной собственности, в отношении него организация 1 заключила договор долгосрочной аренды. Должна ли организация 2 (новый собственник части здания) заключить договор аренды пропорционально доле в собственности на недвижимость? Вправе ли организация 1 требовать возмещения арендной платы пропорционально доле организации 2 в связи с тем, что организация 1 уплачивает арендную плату за весь земельный участок?

Ответ: При приобретении организацией 2 в собственность части здания, расположенного на неделимом муниципальном земельном участке, должен быть заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, при этом размер обязательств по такому договору должен быть соразмерен долям в праве на здание. С заявлением о предоставлении земельного участка в аренду вправе самостоятельно обратиться как организация 2 (новый собственник части здания), так и организация 1 (собственник оставшейся части здания).
С момента регистрации права собственности на часть здания и до даты регистрации долгосрочного договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора организация 1 вправе требовать возмещения арендной платы пропорционально доле организации 2 в собственности на здание, поскольку в течение указанного периода организация 1 уплачивает муниципалитету арендную плату за весь земельный участок.

Обоснование: Заключение договора аренды организацией 2
По договору продажи здания покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ).
При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ).
ЗК РФ содержит специальные нормы, регулирующие этот вопрос.
При переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 271 ГК РФ).
Собственник здания, находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).
По общему правилу исключительное право на приобретение земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в аренду имеют юридические лица, являющиеся собственниками зданий, расположенных на таких земельных участках (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ).
Приобретение в аренду таких земельных участков зависит от делимости земельного участка. Понятия делимого земельного участка в земельном законодательстве нет. Понятие неделимого земельного участка закреплено в п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ: это земельный участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам. Требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены в ст. 11.9 ЗК РФ. О делимости и неделимости земельных участков Верховный Суд РФ в Определении от 31.03.2015 N 33-КГ15-4 разъяснил: неделимый земельный участок - это такой земельный участок, в отношении которого невозможно установить право собственности на его часть, он выступает объектом земельных и гражданских прав в целом. Делимый земельный участок может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Из смысла приведенных норм и позиции Верховного Суда РФ можно сделать вывод, что муниципальный земельный участок под зданием является неделимым.
Если помещения в здании, расположенном на неделимом муниципальном земельном участке, принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение названного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ). В таком случае договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания или помещений в нем (п. 9 ст. 39.20 ЗК РФ). При этом размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении указанного земельного участка должен быть соразмерен долям в праве на здание или помещения в нем, принадлежащим правообладателям здания или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания или помещений в нем либо по решению суда (п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ). Любой из заинтересованных правообладателей здания или помещений в нем вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду (п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ). Договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении организации 2 и организации 1 заключить договор аренды земельного участка, на котором расположено здание, если ни одна из них не обратилась с заявлением о приобретении права на земельный участок (п. 8 ст. 39.20 ЗК РФ).
Таким образом, при приобретении организацией 2 в собственность части здания, расположенного на неделимом муниципальном земельном участке, должен быть заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, при этом размер обязательств по такому договору должен быть соразмерен долям в праве на здание. С заявлением о предоставлении земельного участка в аренду вправе самостоятельно обратиться как организация 2 (новый собственник части здания), так и организация 1 (собственник оставшейся части здания) (п. п. 2, 6, 8, 10 ст. 39.20 ЗК РФ).
Если это сделает организация 2, уполномоченный государственный орган, получив от нее заявление о предоставлении земельного участка в аренду, в течение 30 дней направит организации 1 подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Указанные лица в течение 30 дней со дня направления проекта договора обязаны подписать договор аренды земельного участка и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок (п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ).
Договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, абз. 3 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). По общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Возмещение организацией 2 арендной платы
Арендная плата является одной из форм платы за использование земли (пп. 7 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 65 ЗК РФ). Порядок, условия, сроки внесения арендной платы, ее размер определяются договором аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ, п. 1 ст. 614 ГК РФ).
С учетом норм п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 271, п. 1 ст. 552 ГК РФ организация 2 - покупатель части здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве долгосрочной аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора с муниципалитетом - собственником земельного участка.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. То есть до заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора пользование земельным участком под зданием организацией 2 должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с условиями долгосрочного договора аренды земельного участка, заключенного организацией 1 с муниципалитетом, при этом возмещение арендной платы должно быть соразмерно доле организации 2 в праве на здание.
Таким образом, с момента регистрации права собственности на часть здания и до даты регистрации долгосрочного договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора организация 1 вправе требовать возмещения арендной платы пропорционально доле организации 2 в собственности на здание, поскольку в течение указанного периода организация 1 уплачивает муниципалитету арендную плату за весь земельный участок (п. 2 ст. 26, п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 271, ст. 309, п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 552, п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Е.В. Орлова
Начальник отдела аудита
ООО "ПАРТИ"
29.06.2018



Безымянная страница
Образцы договоров:
Формы договоров: Добровольное страхование
Формы договоров: аренда, лизинг, прокат
Образцы договоров: Страхование
Другие шаблоны договоров:
Вопрос - ответ:


Copyright 2009 - 2018 гг. Образцы договоров. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!