Образцы, формы и шаблоны договоров.
Актуальные ответы на вопросы связаные с договорными отношениями.
Вопрос: Юридическое лицо - резидент (арендатор) представило в уполномоченный банк договор аренды здания, расположенного на территории РФ, заключенный с нерезидентом (арендодатель). Договор заключен на два года. Согласно условию договора объект аренды должен быть передан по истечении двух календарных дней с даты составления данного договора. При этом ежемесячная арендная плата за первый месяц должна быть перечислена арендодателю не позднее третьего рабочего дня с даты передачи объекта аренды. Но государственная регистрация договора отсутствует. Акт приема-передачи объекта недвижимости был представлен. Вместе с договором и актом приема-передачи объекта недвижимости также были представлены расчетный документ и справка о валютных операциях на перевод в адрес нерезидента арендной платы. Уполномоченный банк отказал в осуществлении перевода в адрес нерезидента, мотивируя свой отказ тем, что договор аренды, заключенный на срок свыше одного года, без государственной регистрации не является действительным и арендные платежи не могут быть произведены. Правомерны ли действия уполномоченного банка?

Ответ: Отказ уполномоченного банка в осуществлении перевода в адрес организации-нерезидента суммы арендной платы в рамках договора аренды, заключенного на срок свыше одного года, в связи с отсутствием государственной регистрации данного договора следует признать неправомерным.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии с ч. 5 ст. 23 Федерального закона от 10.12.2003 N 173-ФЗ "О валютном регулировании и валютном контроле" все документы, представляемые в уполномоченный банк, должны быть действительными на день представления.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, в рассматриваемом случае договор аренды еще не является заключенным.
Однако в соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
При этом по вопросу о моменте возникновения обязательств сторон по договору, требующему государственной регистрации, Конституционный Суд РФ в Определении от 05.07.2001 N 154-О указал, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимая соответствующим учреждением, не может подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.
Согласно выдержке из Определения Конституционного Суда РФ N 154-О государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией РФ права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.
Из позиции ВАС РФ, изложенной в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, Постановления Арбитражного суда Московского округа от 22.09.2014 N Ф05-14741/13 по делу N А41-2685/12 следует, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров надлежит исходить из следующего. Если будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний; соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судами положений ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
На основании вышеизложенного, а также из материалов Постановления ФАС Московского округа от 03.04.2006 N КГ-А40/1424-06 по делу N А40-40344/05-77-344 можно сделать вывод о том, что арендатор обязан уплачивать арендные платежи в порядке и в сроки, предусмотренные договором аренды, с момента передачи помещения в аренду, а не с момента государственной регистрации договора аренды.

А.М.Мотохин
Подразделение центрального подчинения
Центр сопровождения
клиентских операций "Ясная Поляна"
ПАО "Сбербанк"
19.10.2016



Безымянная страница
Образцы договоров:
Формы договоров: Добровольное страхование
Формы договоров: аренда, лизинг, прокат
Образцы договоров: Страхование
Другие шаблоны договоров:
Вопрос - ответ:


Copyright 2009 - 2018 гг. Образцы договоров. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!