Вопрос: ...Правомерно ли условие договора аренды о ежемесячной индексации арендной платы с учетом данных Росстата об индексе потребительских цен на основании уведомления арендодателя? Признается ли уведомление об увеличении арендной платы действующим до тех пор, пока не будет заключено и зарегистрировано дополнительное соглашение?
Образцы, формы и шаблоны договоров.
Актуальные ответы на вопросы связаные с договорными отношениями.
Вопрос: Коммерческие организации заключили договор аренды недвижимости сроком на пять лет. Государственная регистрация договора произведена. Согласно условиям договора арендная плата подлежит ежемесячной индексации с учетом данных Росстата об индексе потребительских цен предыдущего месяца. Договор не содержит условия о подписании дополнительного соглашения, в связи с чем арендодатель письменно уведомляет арендатора о цене на следующий месяц. Соответствует ли такой порядок ст. 614 ГК РФ? Признается ли уведомление об увеличении арендной платы действующим до тех пор, пока не будет заключено и зарегистрировано в установленном порядке дополнительное соглашение?

Ответ: Если договором аренды недвижимого имущества, зарегистрированным в установленном порядке, предусмотрено условие об арендной плате, подлежащей ежемесячной индексации с учетом данных Росстата об индексе потребительских цен предыдущего месяца, и при этом стороны не подписывают дополнительного соглашения, в связи с чем арендодатель письменно уведомляет арендатора о цене на следующий месяц, то такой порядок об изменении цены аренды на следующий месяц соответствует ст. 614 Гражданского кодекса РФ. Положения о государственной регистрации к уведомлению арендодателя о цене на следующий месяц неприменимы.

Обоснование: Согласно ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
Требование о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок более одного года, вытекает из ст. ст. 131, 609, 651 ГК РФ, ст. ст. 4, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с 01.01.2017 вступает в силу Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Положениями п. 1 ст. 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
По смыслу вышеуказанных норм на дополнительные соглашения об изменении договора аренды распространяется требование об обязательной государственной регистрации. Согласно редакции п. 3 ст. 433 ГК РФ, действовавшей до 01.06.2015, при отсутствии регистрации соглашения о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды изменений относительно размера арендной платы такое соглашение считалось незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Однако с 01.06.2015 договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Таким образом, для сторон договора аренды факт его регистрации не имеет значения (Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2015 N 04АП-2643/2015 по делу N А10-5811/2014).
Кроме того, согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Исходя из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) стороны в данном случае определили, что арендная плата подлежит ежемесячной индексации с учетом данных Росстата об индексе потребительских цен предыдущего месяца. При этом стороны не подписывают дополнительного соглашения об изменении арендной платы, в связи с чем арендодатель письменно уведомляет арендатора о цене на следующий месяц.
Таким образом, стороны в договоре предусмотрели определенный механизм изменения размера арендной платы, который применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Во исполнение указанной обязанности в результате принятия соответствующими органами нормативных актов (в данном случае - Росстатом) арендодатель направляет арендатору уведомление о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.
Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", Постановления Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09, от 11.05.2010 N 2015/10).
Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 158 ГК РФ форма сделки может быть устная или письменная. То есть по смыслу закона государственная регистрация не является особой формой сделки или элементом ее формы.
Направляемое арендодателем уведомление об изменении размера арендной платы, исходя из смысла ст. 153 ГК РФ, не направлено на прекращение, возникновение или изменение правоотношений сторон, а представляет собой лишь реализацию его права, предоставленного условиями уже имеющегося между сторонами правоотношения, оформленного договором аренды. Следовательно, к данному уведомлению не применяются требования п. 2 ст. 164 ГК РФ о государственной регистрации сделки, предусматривающей изменение условий зарегистрированной сделки. Обязанности по государственной регистрации такого рода одностороннего уведомления, в отличие от соглашения об изменении договора, не требуется (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2016 N 13АП-2035/2016 по делу N А26-8435/2014).
Учитывая вышеизложенное, а также принимая во внимание диспозитивность положений ст. 614 ГК РФ, предоставляющей сторонам самостоятельно определять размер и порядок внесения арендной платы, а также отсутствие в законе запрета о возможности в одностороннем порядке уведомлять об изменении размера арендной платы в связи с индексацией, считаем, что рассмотренный порядок об изменении цены аренды на следующий месяц соответствует ст. 614 ГК РФ; положения о государственной регистрации к уведомлению арендодателя о цене на следующий месяц неприменимы.

Л.В.Попова
АКГ "Панацея ПРОФ"
22.11.2016



Безымянная страница
Образцы договоров:
Формы договоров: Добровольное страхование
Формы договоров: аренда, лизинг, прокат
Образцы договоров: Страхование
Другие шаблоны договоров:
Вопрос - ответ:


Copyright 2009 - 2018 гг. Образцы договоров. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!