Вопрос: ...Банк А обратился в регистрирующий орган для государственной регистрации смены залогодержателя по договорам ипотеки, заключенным присоединенным банком Б. Правомерно ли приостановление государственной регистрации, так как на объект недвижимого имущества, являющийся предметом ипотеки, наложен арест?
Образцы, формы и шаблоны договоров.
Актуальные ответы на вопросы связаные с договорными отношениями.
Вопрос: Банк А реорганизован в форме присоединения к нему банка Б, на балансе которого имелся ряд кредитных договоров, обеспеченных ипотекой. После завершения реорганизации банк А обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации смены залогодержателя по договорам ипотеки, заключенным банком Б. Правомерно ли регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию в связи с наличием ареста на объекте недвижимого имущества, являющемся предметом ипотеки?

Ответ: Наличие в ЕГРН записей об аресте, внесенных в отношении объекта недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, не может рассматриваться как основание для приостановления государственной регистрации смены залогодержателя по соответствующему договору ипотеки, в связи с чем решение регистрирующего органа о таком приостановлении является неправомерным.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 382 и пп. 1 п. 1 ст. 387 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может в том числе перейти к другому лицу на основании закона, в частности в результате универсального правопреемства, которое происходит при реорганизации юридического лица в форме присоединения (п. 2 ст. 58 ГК РФ).
В соответствии с положениями ст. 384 ГК РФ переход прав по основному обязательству влечет за собой переход к новому кредитору прав по всем обеспечительным договорам. В свою очередь, согласно п. 3 ст. 47 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.
Изложенное, в частности, означает, что новый кредитор по основному обязательству в силу прямого указания закона приобретает и все права залогодержателя по договорам ипотеки, заключенным в обеспечение исполнения такого обязательства.
Вместе с тем исходя из положений п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" возможность удовлетворения требований нового кредитора, предъявленных в судебном порядке и основанных на договоре ипотеки, напрямую обусловлена произведенной в установленном порядке государственной регистрацией смены залогодержателя в ЕГРН: до государственной регистрации перехода к новому кредитору прав по ипотеке предъявленные им требования, основанные на договоре об ипотеке (например, иск об обращении взыскания на предмет залога), удовлетворению не подлежат. Соответственно, для обращения в суд с требованиями, основанными на договоре ипотеки, новый кредитор, к которому перешли права требования по основному и обеспечительным обязательствам в порядке универсального правопреемства, согласно позиции судебных органов должен быть указан в качестве залогодержателя в ЕГРН. Приостанавливая государственную регистрацию смены залогодержателя по причине наличия ареста на объекте недвижимости, являющемся предметом залога (со ссылкой на п. 37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации)), регистрирующий орган тем самым препятствует изменению в ЕГРН сведений о залогодержателе и лишает нового кредитора возможности реализовать свои права, принадлежащие ему на основании договора ипотеки, в судебном порядке.
Между тем наличие в ЕГРН записей об аресте в отношении объекта недвижимости, являющегося предметом залога, не может служить основанием для приостановления государственной регистрации смены залогодержателя по соответствующему договору ипотеки по смыслу п. 37 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации.
Исходя из содержания ч. 4 ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" суть ареста в отношении принадлежащих должнику объектов недвижимого имущества состоит в запрете такому должнику производить действия, направленные на отчуждение данного имущества и/или установление новых обременений на него.
Однако реорганизация первоначального кредитора, послужившая основанием для перехода к новому кредитору прав по обеспечительным договорам ипотеки, не может быть приравнена к производимым должником действиям по распоряжению недвижимым имуществом (его отчуждению и/или обременению). Соответственно, наличие на таком недвижимом имуществе ареста не может являться препятствием для внесения изменений в регистрационную запись об ипотеке в части сведений о залогодержателе в связи с реорганизацией первоначального кредитора и переходом прав по основному обязательству к новому кредитору.
Данная позиция подтверждается и существующей судебной практикой. Так, в Определении Верховного Суда РФ от 01.09.2016 N 305-КГ16-6316 по делу N А40-72360/2015 прямо указано, что уступка права требования по договору ипотеки не изменяет существующее положение объекта недвижимости. При смене залогодержателя новое обременение не возникает, по смыслу ст. ст. 334 и 384 ГК РФ цессия лишь изменяет субъектный состав участников залогового правоотношения на стороне кредитора, не нарушая существующее между ними соотношение взаимных прав и обязанностей. Следовательно, внесение в ЕГРП (примечание: с 01.01.2017 ЕГРП преобразован в раздел ЕГРН) записи об изменении личности залогодержателя не может быть квалифицировано как регистрационное действие по отчуждению либо обременению имущества, поэтому оспариваемое решение регистрирующего органа (об отказе в государственной регистрации смены залогодержателя) является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Учитывая идентичность правовых последствий смены залогодержателя, произошедшей как в результате уступки прав по основному обязательству (цессии), так и вследствие реорганизации первоначального кредитора, вышеприведенный вывод Верховного Суда РФ по аналогии применим и к ситуации перехода прав кредитора-залогодержателя по основному и обеспечительным обязательствам в связи с его реорганизацией.
Таким образом, исходя из вышеизложенного правовые основания для приостановления государственной регистрации смены залогодержателя по договору ипотеки в связи с его реорганизацией по причине наличия ареста на объектах недвижимости, выступающих предметом ипотеки, отсутствуют. Соответственно, решение регистрирующего органа о таком приостановлении является необоснованным.

С.Л. Массарский
ПАО "Ханты-Мансийский Банк Открытие"
30.03.2017



Безымянная страница
Образцы договоров:
Формы договоров: Добровольное страхование
Формы договоров: аренда, лизинг, прокат
Образцы договоров: Страхование
Другие шаблоны договоров:
Вопрос - ответ:


Copyright 2009 - 2018 гг. Образцы договоров. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!