Образцы, формы и шаблоны договоров.
Актуальные ответы на вопросы связаные с договорными отношениями.
Вопрос: Организации заключили договор займа, а в обеспечение договора займа - договор ипотеки в отношении принадлежащего заемщику недвижимого имущества. По условиям договора займа сумма займа передается заемщику после государственной регистрации ипотеки. Возможна ли регистрация ипотеки, если на момент обращения сумма займа еще не перечислена заемщику?

Ответ: Поскольку денежные средства в счет договора займа не переданы, сам договор не может считаться заключенным. По нашему мнению, правовых оснований для регистрации ипотеки как обременения не имеется.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
На основании п. 2 ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.
Указанные нормы являются правовой основой для существующей в теории права классификации договоров на консенсуальные и реальные. При этом под консенсуальными договорами понимаются такие сделки, которые порождают гражданские права и обязанности с момента достижения их сторонами соглашения, а под реальными - сделки, для совершения которых необходима еще передача вещи или совершение иного действия.
Исходя из ст. ст. 807, 808 ГК РФ договор займа относится к реальным договорам, поскольку считается заключенным с момента передачи денег; подтверждением договора займа и его условий может служить расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы.
Таким образом, основанием возникновения обязательства заемщика возвратить денежные средства является факт передачи ему этих денежных средств, а не сам факт подписания договора.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательств по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства.
В договоре отражаются обязательство, обеспечиваемое ипотекой, его сумма, основания возникновения и срок исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, указываются стороны договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (п. 4 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).
В рассматриваемой ситуации договором установлено, что заимодавец предоставляет заемщику заем после регистрации ипотеки. То есть из договора не следует, что денежные средства, являющиеся предметом займа, переданы заимодавцем заемщику, соответственно, договор займа является незаключенным.
При этом договор не может быть расценен как договор будущего займа исходя из следующего.
Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Частью 2 ст. 190 ГК РФ установлено, что срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Условие договора займа о том, что денежные средства подлежат передаче после государственной регистрации ипотеки, не отвечает критериям неизбежности, связано с волевым поведением сторон, а также регистрирующего органа.
При таких обстоятельствах считаем, что правовых оснований для признания договора займа как содержащего условия о будущем обязательстве не имеется.
Кроме этого, в силу п. 3 ст. 341 ГК РФ, если основное обязательство, обеспечиваемое залогом, возникнет в будущем после заключения договора залога, залог возникает с момента, определенного договором, но не ранее возникновения этого обязательства. С момента заключения такого договора залога к отношениям сторон применяются положения ст. ст. 343 и 346 ГК РФ.
Пунктом 1 ст. 339.1 ГК РФ установлено, что залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, в том числе в случае если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ).
Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (п. 2 ст. 11 Закона N 102-ФЗ).
Предусмотренные Законом N 102-ФЗ и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства (п. 3 ст. 11 Закона N 102-ФЗ).
Таким образом, действующее законодательство предусматривает возможность заключения договора ипотеки в отношении обязательств, как уже возникших, так и возникающих в будущем.
Вместе с тем, как было указано выше, рассматриваемый договор займа не является договором о будущем обязательства.
Учитывая реальный характер сделки, у сторон должны быть доказательства возникновения самого обязательства - то есть документы о передаче денег (п. 1 ст. 807, п. 2 ст. 808 ГК РФ).
При таких обстоятельствах, по нашему мнению, следует, что в отсутствие доказательств заключения договора займа (на момент обращения сумма займа еще не перечислена) не имеется правовых оснований для регистрации ипотеки в счет обеспечения исполнения организацией обязательств по незаключенному договору займа (ст. 53, п. п. 5 и 7 ч. 1 ст. 26, ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Согласно п. 1 ст. 10 Закона N 102-ФЗ договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение данного правила влечет недействительность договора и признание его ничтожным.
Вместе с тем п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" установлено, что правила о государственной регистрации ипотеки, содержащиеся в том числе в Законе N 102-ФЗ, не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после вступления в силу настоящего Федерального закона (то есть после 01.07.2014), и тем самым отменено требование об обязательности государственной регистрации договоров ипотеки.
Таким образом, договоры ипотеки, заключаемые после 01.07.2014, по общему правилу не подлежат государственной регистрации.
В данном случае подаются заявления о регистрации обременения имущества.
При государственной регистрации ипотеки в реестр прав на недвижимость вносится запись об ограничении (обременении) - ипотеке, в которой указывается следующая информация (п. п. 60, 102 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943):
- предмет ипотеки (данные о заложенном объекте недвижимости либо сведения об имущественном праве, являющемся предметом ипотеки);
- дата возникновения ипотеки в соответствии с договором об ипотеке и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой;
- сумма обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях определения этой суммы;
- сведения о залогодателе и залогодержателе;
- сведения о документах-основаниях;
- сведения об оценке предмета ипотеки;
- сведения об особом порядке реализации предмета ипотеки при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда или о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (при наличии);
- сведения об удостоверении прав залогодержателя закладной (при наличии);
- а также иные сведения, которые предусмотрены вышеуказанным Порядком.
Ввиду отсутствия у организации заключенного договора займа, являющегося документом-основанием для внесения записи об обременении (ипотеке) имущества, правовых оснований для регистрации ипотеки как обременения не имеется.
Аналогичный вывод изложен в Апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 06.06.2016 N 33а-9924/2016.

Л.В. Попова
АКГ "Панацея ПРОФ"
23.05.2017



Безымянная страница
Образцы договоров:
Формы договоров: Добровольное страхование
Формы договоров: аренда, лизинг, прокат
Образцы договоров: Страхование
Другие шаблоны договоров:
Вопрос - ответ:


Copyright 2009 - 2018 гг. Образцы договоров. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!