Образцы, формы и шаблоны договоров.
Актуальные ответы на вопросы связаные с договорными отношениями.
Вопрос: Банк-залогодержатель и залогодатель планируют заключить договор залога в отношении:
- отдельно стоящего здания, находящегося в собственности залогодателя;
- права аренды земельного участка под этим зданием, принадлежащего залогодателю на основании договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Правомерно ли заключение такого рода договора? Какие регистрационные действия необходимо осуществить на его основании в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав?

Ответ: Законодательство допускает возможность заключения договора залога, предметом которого являются отдельно стоящее здание и право аренды земельного участка, установленное на неопределенный срок. Такой договор представляет собой смешанный договор с элементами договора ипотеки и договора залога имущественных прав. По мнению автора, на основании указанного договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, производятся регистрационные действия по государственной регистрации ипотеки в отношении отдельно стоящего здания.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 336 Гражданского кодекса РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права. В свою очередь, исходя из содержания п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в качестве предмета ипотеки может выступать недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 Федерального закона N 102-ФЗ).
По общему правилу, предусмотренному п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ, арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды в залог в пределах срока договора аренды с уведомлением арендодателя. Договором аренды может быть установлено иное.
Согласно условиям п. 9 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и переданного в аренду на срок более чем пять лет, имеет право в пределах срока договора аренды передавать арендные права в залог с уведомлением арендодателя. Иное может быть установлено федеральными законами.
При этом в соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, также государственной регистрации не подлежат и не могут являться предметом договора об ипотеке.
В то же время п. 3 ст. 421 ГК РФ прямо закрепляет возможность заключения договора, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанного договора). При этом к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Исходя из вышеприведенных правовых норм договор залога, по которому осуществлена одновременная передача в залог здания и права аренды земельного участка с неопределенным сроком действия, является смешанным договором, сочетающим в себе элементы договора ипотеки (в части залога отдельно стоящего здания) и договора залога имущественных прав (в части залога права аренды земельного участка). Заключение подобного рода договоров прямо допускается нормами ГК РФ и не противоречит положениям и требованиям действующего гражданского законодательства. Данный вывод подтверждает и существующая на сегодняшний день судебная практика. Так, в Определении ВАС РФ от 26.09.2011 N ВАС-12066/11 по делу N А55-12627/2010 разъяснено, что залогодатель вправе заключить смешанный договор, включающий элементы договора залога (в части залога права аренды земельного участка, не подлежащего государственной регистрации) и договора ипотеки (в части передачи в залог недвижимого имущества, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке). При этом заключение такого договора является правом, а не обязанностью залогодателя.
В свою очередь, исходя из положений п. 1 ст. 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, в том числе в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Как предусмотрено п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу положений п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Исходя из содержания разъяснений, приведенных в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Письма Минэкономразвития России от 02.03.2011 N Д23-831 договор аренды объекта недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно закону государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный только на срок не менее одного года.
Таким образом:
- право собственности на отдельно стоящее здание подлежит государственной регистрации;
- договор аренды земельного участка, заключенный на неопределенный срок, равно как и право аренды, возникшее на основании такого договора, не подлежат государственной регистрации.
Соответственно, при заключении рассматриваемого договора залога на его основании в регистрирующем органе осуществляется только государственная регистрация ипотеки в отношении отдельно стоящего здания.

С.Л. Массарский
ПАО "Ханты-Мансийский Банк Открытие"
14.09.2017



Безымянная страница
Образцы договоров:
Формы договоров: Добровольное страхование
Формы договоров: аренда, лизинг, прокат
Образцы договоров: Страхование
Другие шаблоны договоров:
Вопрос - ответ:


Copyright 2009 - 2018 гг. Образцы договоров. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!