Образцы, формы и шаблоны договоров.
Актуальные ответы на вопросы связаные с договорными отношениями.
Вопрос: Организации планируют заключить договор купли-продажи нежилого здания. Необходимо ли для регистрации права собственности на него представлять документы, подтверждающие права пользования продавца земельным участком либо его частью, занимаемой зданием (продавец не является собственником участка)? Или же в договоре достаточно указать: "При переходе права собственности на объект недвижимого имущества покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком (его частью) на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец"?

Ответ: Для регистрации перехода права и права собственности не надо представлять документы, подтверждающие права пользования продавца земельным участком. В договоре купли-продажи здания (помещения) достаточно указать: "При переходе права собственности на объект недвижимого имущества покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости".

Обоснование: Земельный кодекс РФ закрепляет принцип одновременного отчуждения земельного участка с находящимися на нем зданиями, строениями, сооружениями только тогда, когда они принадлежат одному лицу. Если собственник здания не является собственником земельного участка, то переход права собственности на объект недвижимости, расположенный на указанной земле, разрешается и регулируется ст. 35 ЗК РФ и ст. 271 Гражданского кодекса РФ (при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник).
Таким образом, законодательством предусмотрен переход права на здание, строение, сооружение без переоформления правоустанавливающих документов на землю. С момента регистрации права собственности на такую недвижимость у нового собственника возникает право распоряжаться землей на тех же условиях, на которых ею распоряжался прежний собственник, и он приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением, независимо от того, оформлены или нет в установленном порядке документы на землю между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Отсутствие заключенного договора, например аренды, между новым собственником объекта недвижимости и собственником земельного участка не освобождает нового собственника объекта недвижимости от арендной платы.
Законодательством Российской Федерации предусмотрено использование земельного участка при наличии удостоверяющих документов на него (ст. 26 ЗК РФ). Должностные лица Росреестра при проведении проверок и выявлении использования земельного участка в отсутствие документов, удостоверяющих права на землю, вправе выдать предписание об устранении нарушения земельного законодательства (см. также п. 29 Обзора обобщения и анализа Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии правоприменительной практики при осуществлении государственного надзора (контроля), утвержденного Приказом Росреестра от 03.05.2017 N П/0206).
Следовательно, с момента государственной регистрации права собственности новый собственник здания, строения, сооружения должен обратиться к собственнику земельного участка для оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, то покупатель может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность (п. 3 ст. 35 ЗК РФ, п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, то согласно п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ такие земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование исключительно:
1) органам государственной власти и органам местного самоуправления;
2) государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным);
3) казенным предприятиям;
4) центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.
Согласно п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а новому собственнику объекта недвижимости на таком праве земельный участок предоставляться не может, последний, как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, должен оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести земельный участок в собственность.
Таким образом, если продавец здания, строения, сооружения не является собственником земельного участка под этим зданием, строением, сооружением, для регистрации перехода права и права собственности представлять документы, подтверждающие права пользования продавца земельным участком, не требуется (ст. ст. 14, 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). В договоре купли-продажи здания (помещения) достаточно указать: "При переходе права собственности на объект недвижимого имущества покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости". Покупатель вправе с момента государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение обратиться за оформлением соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования.

И.А. Смирнова
Управление Федеральной службы
государственной регистрации,
кадастра и картографии
по Мурманской обл.
06.04.2018



Безымянная страница
Образцы договоров:
Формы договоров: Добровольное страхование
Формы договоров: аренда, лизинг, прокат
Образцы договоров: Страхование
Другие шаблоны договоров:
Вопрос - ответ:


Copyright 2009 - 2018 гг. Образцы договоров. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!