Образцы, формы и шаблоны договоров.
Актуальные ответы на вопросы связаные с договорными отношениями.
Вопрос: Физические лица заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому покупатель в декабре 2017 г. уплатил 100 000 руб. Основной договор заключен и переход права собственности на квартиру оформлен в январе 2018 г. Облагаются ли НДФЛ денежные средства, полученные продавцом по предварительному договору, если квартира находилась в собственности у продавца более 10 лет? Облагаются ли денежные средства НДФЛ, если сделка не состоялась бы и денежные средства: а) были возвращены; б) не были возвращены?

Ответ: По мнению автора, денежные средства, полученные по предварительному договору купли-продажи за квартиру, находившуюся в собственности у продавца более десяти лет, не подлежат обложению НДФЛ в случае заключения основного договора.
При расторжении предварительного договора купли-продажи и возврате денежных средств покупателю указанные денежные средства не облагаются НДФЛ.
В случае если после расторжения предварительного договора денежные средства останутся у продавца, то они подлежат обложению НДФЛ в общеустановленном порядке и включаются в налоговую базу за 2017 г.

Обоснование: На основании п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с позицией Президиума ВАС РФ, отраженной в Постановлении от 15.01.2013 N 9798/12, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности производить платежи за пользование им.
При этом на основании п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В частности, денежное обязательство по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительного платежа). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. А при ненаступлении указанных обстоятельств или прекращении обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (ст. 381.1 ГК РФ).
Доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с гл. 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса РФ (ст. 41 НК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ при получении доходов в денежной форме дата фактического получения дохода определяется как день выплаты такого дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц.
По мнению Минфина России, изложенному в Письмах от 26.10.2010 N 03-04-05/10-643, от 08.07.2014 N 03-04-05/33005, денежная сумма, полученная в рамках предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, включается в налоговую базу по налогу на доходы физических лиц в том налоговом периоде, в котором она получена налогоплательщиком, независимо от того, в каком налоговом периоде заключен основной договор купли-продажи.
В случае если налогоплательщик возвращает контрагенту полученные от него в рамках предварительного договора денежные средства, то налогоплательщик, самостоятельно уплативший налог с указанных денежных средств, может подать уточненную налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в целях возврата сумм излишне уплаченного налога в установленном порядке.
В то же время ФНС России, рассматривая в Письме от 22.04.2011 N КЕ-3-3/1425@ вопрос о налогообложении денежных средств, полученных по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества в одном налоговом периоде, при государственной регистрация перехода права собственности по основному договору в другом налоговом периоде, сообщила следующее.
С учетом положений гражданского законодательства Российской Федерации договор купли-продажи недвижимого имущества считается исполненным, когда одновременно или последовательно соблюдены все его основные условия и совершена государственная регистрации перехода права собственности на отчуждаемый недвижимый объект.
При этом до момента возникновения последнего из вышеперечисленных обстоятельств передачу покупателем продавцу денежных средств в оплату стоимости приобретаемого недвижимого имущества следует рассматривать как получение аванса.
Следовательно, в случае если денежные средства по предварительному договору купли-продажи получены в одном налоговом периоде, а государственная регистрация перехода права собственности по основному договору осуществлена в другом налоговом периоде, дата получения дохода продавцом недвижимого имущества определяется с учетом более поздней даты.
Учитывая изложенное, налоговая база определяется за налоговый период, на который приходится дата государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемый жилой объект.
При условии расторжения предварительного договора купли-продажи и возврата суммы аванса продавцу по такому договору сумма налога, уплаченная ранее с такого аванса, признается излишне уплаченной. Однако с учетом положений п. 7 ст. 78 НК РФ возможность возврата такой суммы налога налогоплательщику ограничена тремя годами с момента ее уплаты в бюджет.
В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ.
Если иное не установлено ст. 217.1 НК РФ, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
Согласно п. 3 ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
В случаях, не указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
По мнению автора и на основании вышеизложенного, денежные средства, полученные по предварительному договору купли-продажи за квартиру, находившуюся в собственности у продавца более десяти лет, не подлежат обложению НДФЛ в случае заключения основного договора.
При расторжении предварительного договора купли-продажи и возврате денежных средств покупателю указанные денежные средства не облагаются НДФЛ.
В случае если сделка не состоится и денежные средства останутся у продавца, то они подлежат обложению НДФЛ в общеустановленном порядке и включаются в налоговую базу за 2017 г., в связи с тем что не являются доходом от продажи объектов недвижимого имущества.

Н.Н. Тактаров
Советник государственной
гражданской службы РФ
3 класса
25.04.2018



Безымянная страница
Образцы договоров:
Формы договоров: Добровольное страхование
Формы договоров: аренда, лизинг, прокат
Образцы договоров: Страхование
Другие шаблоны договоров:
Вопрос - ответ:


Copyright 2009 - 2018 гг. Образцы договоров. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!