Вопрос: Банк А реорганизован в форме присоединения к нему банка Б, на балансе которого имелся ряд кредитных договоров, обеспеченных ипотекой. После завершения реорганизации банк А обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации смены залогодержателя по договорам ипотеки, заключенным банком Б. Правомерно ли регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию в связи с наличием ареста на объекте недвижимого имущества, являющемся предметом ипотеки?
Ответ: Наличие в ЕГРН записей об аресте, внесенных в отношении объекта недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, не может рассматриваться как основание для приостановления государственной регистрации смены залогодержателя по соответствующему договору ипотеки, в связи с чем решение регистрирующего органа о таком приостановлении является неправомерным.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 382 и пп. 1 п. 1 ст. 387 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может в том числе перейти к другому лицу на основании закона, в частности в результате универсального правопреемства, которое происходит при реорганизации юридического лица в форме присоединения (п. 2 ст. 58 ГК РФ).
В соответствии с положениями ст. 384 ГК РФ переход прав по основному обязательству влечет за собой переход к новому кредитору прав по всем обеспечительным договорам. В свою очередь, согласно п. 3 ст. 47 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.
Изложенное, в частности, означает, что новый кредитор по основному обязательству в силу прямого указания закона приобретает и все права залогодержателя по договорам ипотеки, заключенным в обеспечение исполнения такого обязательства.
Вместе с тем исходя из положений п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" возможность удовлетворения требований нового кредитора, предъявленных в судебном порядке и основанных на договоре ипотеки, напрямую обусловлена произведенной в установленном порядке государственной регистрацией смены залогодержателя в ЕГРН: до государственной регистрации перехода к новому кредитору прав по ипотеке предъявленные им требования, основанные на договоре об ипотеке (например, иск об обращении взыскания на предмет залога), удовлетворению не подлежат. Соответственно, для обращения в суд с требованиями, основанными на договоре ипотеки, новый кредитор, к которому перешли права требования по основному и обеспечительным обязательствам в порядке универсального правопреемства, согласно позиции судебных органов должен быть указан в качестве залогодержателя в ЕГРН. Приостанавливая государственную регистрацию смены залогодержателя по причине наличия ареста на объекте недвижимости, являющемся предметом залога (со ссылкой на п. 37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации)), регистрирующий орган тем самым препятствует изменению в ЕГРН сведений о залогодержателе и лишает нового кредитора возможности реализовать свои права, принадлежащие ему на основании договора ипотеки, в судебном порядке.
Между тем наличие в ЕГРН записей об аресте в отношении объекта недвижимости, являющегося предметом залога, не может служить основанием для приостановления государственной регистрации смены залогодержателя по соответствующему договору ипотеки по смыслу п. 37 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации.
Исходя из содержания ч. 4 ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" суть ареста в отношении принадлежащих должнику объектов недвижимого имущества состоит в запрете такому должнику производить действия, направленные на отчуждение данного имущества и/или установление новых обременений на него.
Однако реорганизация первоначального кредитора, послужившая основанием для перехода к новому кредитору прав по обеспечительным договорам ипотеки, не может быть приравнена к производимым должником действиям по распоряжению недвижимым имуществом (его отчуждению и/или обременению). Соответственно, наличие на таком недвижимом имуществе ареста не может являться препятствием для внесения изменений в регистрационную запись об ипотеке в части сведений о залогодержателе в связи с реорганизацией первоначального кредитора и переходом прав по основному обязательству к новому кредитору.
Данная позиция подтверждается и существующей судебной практикой. Так, в Определении Верховного Суда РФ от 01.09.2016 N 305-КГ16-6316 по делу N А40-72360/2015 прямо указано, что уступка права требования по договору ипотеки не изменяет существующее положение объекта недвижимости. При смене залогодержателя новое обременение не возникает, по смыслу ст. ст. 334 и 384 ГК РФ цессия лишь изменяет субъектный состав участников залогового правоотношения на стороне кредитора, не нарушая существующее между ними соотношение взаимных прав и обязанностей. Следовательно, внесение в ЕГРП (примечание: с 01.01.2017 ЕГРП преобразован в раздел ЕГРН) записи об изменении личности залогодержателя не может быть квалифицировано как регистрационное действие по отчуждению либо обременению имущества, поэтому оспариваемое решение регистрирующего органа (об отказе в государственной регистрации смены залогодержателя) является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Учитывая идентичность правовых последствий смены залогодержателя, произошедшей как в результате уступки прав по основному обязательству (цессии), так и вследствие реорганизации первоначального кредитора, вышеприведенный вывод Верховного Суда РФ по аналогии применим и к ситуации перехода прав кредитора-залогодержателя по основному и обеспечительным обязательствам в связи с его реорганизацией.
Таким образом, исходя из вышеизложенного правовые основания для приостановления государственной регистрации смены залогодержателя по договору ипотеки в связи с его реорганизацией по причине наличия ареста на объектах недвижимости, выступающих предметом ипотеки, отсутствуют. Соответственно, решение регистрирующего органа о таком приостановлении является необоснованным.
С.Л. Массарский
ПАО "Ханты-Мансийский Банк Открытие"
30.03.2017
