Вопрос: ...Как поступить организации в случае приостановления кадастрового учета и государственной регистрации прав на два земельных участка, образуемых путем разделения обремененного ипотекой земельного участка, по причине отсутствия дополнительного соглашения к договору ипотеки?
Образцы, формы и шаблоны договоров.
Актуальные ответы на вопросы связаные с договорными отношениями.
Вопрос: Организация владеет на праве собственности земельным участком. Данный земельный участок обременен банковской ипотекой - находится в залоге у банка.
Организация приняла решение о разделе земельного участка и подала заявление в регистрирующий орган о прекращении права на разделяемый земельный участок и о постановке на кадастровый учет и регистрации права на вновь образуемые земельные участки.
Регистрирующий орган направил уведомление о приостановке кадастрового учета и регистрации прав в связи с тем, что организация и банк не представили соглашение к договору об ипотеке, изменяющее его предмет, и что обременение на настоящий момент времени не прекращено, что препятствует осуществлению государственной регистрации прекращения права и возникновения права частной собственности общества на вновь образованные земельные участки.
Банк (залогодержатель), в свою очередь, ответил организации отказом на письмо - предложение о внесении изменений в договор ипотеки.
Как можно решить данную ситуацию?

Ответ: По нашему мнению, в рассматриваемой ситуации собственник земельного участка имеет право обжаловать решение о приостановлении кадастрового учета и государственной регистрации в административном порядке в апелляционную комиссию при Росреестре, а в случае несогласия с решением комиссии - в судебном порядке.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в п. п. 4 и 6 ст. 11.4 ЗК РФ, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Согласно п. 2 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
В силу п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ не указанные в п. п. 2, 4 и 5 ст. 11.8 ЗК РФ обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ правила о заключении договоров, об изменении договоров.
В свою очередь, на основании п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Таким образом, положения п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ распространяются как на аренду, возникшую из договора, так и на ипотеку из договора, что следует из п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ, указывающего на применение ко всем обременениям из договора правил п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ.
Также, как отмечено в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", применяя ст. 11.8 ЗК РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
Если собственник заложенного нежилого здания в соответствии со ст. 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон N 221-ФЗ) принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то в ЕГРП при внесении в него записей о собственности на вновь образованные помещения также делаются записи об ипотеке этих помещений, которые осуществляются регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
В случае несогласия решение о приостановлении кадастрового учета и государственной регистрации можно обжаловать в административном порядке в апелляционную комиссию при Росреестре, а в случае несогласия с решением комиссии - в судебном порядке (п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"; п. п. 2, 3 Приложения N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 25.03.2016 N 173; ст. 26.1 Федерального закона N 221-ФЗ; п. 4 Положения о порядке формирования и работы апелляционной комиссии, созданной при органе регистрации прав, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 30.03.2016 N 193).
Считаем, что в рассматриваемой ситуации собственник земельного участка имеет право обжаловать решение о приостановлении кадастрового учета и государственной регистрации.
Есть судебные решения с похожей точкой зрения по данному вопросу в сходных ситуациях (Постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.09.2015 N Ф07-6374/2015 по делу N А56-63357/2014, Арбитражного суда Центрального округа от 06.08.2014 по делу N А09-10771/2013). Так, например, в Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.06.2016 N Ф04-2308/2016 по делу N А03-19800/2015 обременением являлась аренда, а рассматривался выдел земельного участка, что по аналогии может быть рассмотрено применительно к настоящей ситуации (аналогичная позиция - Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 13.11.2013 по делу N А32-8555/2012, Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2017 N 16АП-2566/2017 по делу N А63-15307/2016).

А.А. Носков
Консультационно-аналитический центр
по бухгалтерскому учету
и налогообложению
19.12.2017



Безымянная страница
Образцы договоров:
Формы договоров: Добровольное страхование
Формы договоров: аренда, лизинг, прокат
Образцы договоров: Страхование
Другие шаблоны договоров:
Вопрос - ответ:


Copyright 2009 - 2018 гг. Образцы договоров. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!