§ 3. Существенные условия соглашения об изъятии земельного
участка для государственных или муниципальных нужд

"Соглашение есть взаимодействие воли сторон, направленное на достижение одной и той же юридической цели" <1>. Каузой <2> рассматриваемого соглашения является перенос (переход) права собственности на недвижимость с частного лица на публичное образование (заинтересованную организацию) и (или) прекращение существующих прав на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости во исполнение решения об изъятии. Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества.
--------------------------------
<1> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2003. С. 821 (автор главы - Н.И. Соловяненко).
<2> Кауза - общественно-экономическая цель (назначение), ради которой стороны совершают юридическое действие (см.: Кашанин А.В. Кауза сделки в гражданском праве: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. С. 15).

В соответствии со специальными нормами <1> к законодательно установленным существенным условиям соглашения об изъятии отнесены:
1) выкупная цена земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества в случае нахождения их в собственности граждан или юридических лиц;
2) размер убытков, подлежащих возмещению землепользователям, землевладельцам или арендаторам земельных участков в связи с их изъятием;
3) рыночная стоимость предоставляемых взамен земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (если такое предоставление предусмотрено данным соглашением);
4) иные существенные условия.
--------------------------------
<1> Статья 30 Федерального закона от 7 июня 2013 г. N 108-ФЗ "О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2013. N 23. Ст. 2866; ст. 6 Федерального закона от 8 мая 2009 г. N 93-ФЗ "Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-Тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2009. N 19. Ст. 2283.

Очевидно, что здесь законодатель прямо назвал только условия, непосредственно связанные с размером возмещения, которое в соответствии со ст. 35 Конституции РФ должно быть равноценным. В общей ст. 56.9 ЗК <1> необходимые для рассматриваемого соглашения условия сформулированы более широко. Названы несколько групп условий.
--------------------------------
<1> Формулировки указанных выше специальных законов по FIFA и Форуму ("соглашение должно содержать") четко отражают природу перечисленных в федеральных законах условий как существенных, что нельзя сказать о содержании ст. 56.9 ЗК РФ, где написано, что "соглашение содержит". Такое положение свидетельствует о недостаточной определенности нормы п. 1 ст. 56.9 ЗК и порождает возможность различного толкования, что недопустимо для правового государства.

Во-первых, подлежит отражению юридическое основание заключения такого соглашения (реквизиты решения об изъятии и его цель).
Во-вторых, предмет соглашения. Законодатель четко устанавливает, что соглашение об изъятии должно содержать кадастровые номера изымаемой недвижимости, допускается указание на условные номера или иное описание для зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства. Само решение об изъятии для публичных нужд принимается безотносительно индивидуализации земельных участков. В силу п. п. 5, 6 ст. 56.6 ЗК наличие схемы расположения земельного участка или проекта межевания территории достаточно для принятия названного решения, и отсутствие в государственном кадастре недвижимости кадастровых сведений о координатах характерных точек границ таких земельных участков не является препятствием для принятия решения об изъятии. Кроме того, образование из подлежащих изъятию земельных участков или иных объектов недвижимого имущества новых земельных участков или объектов недвижимого имущества не влечет за собой необходимость принятия нового решения об изъятии земельных участков или о внесении изменений в ранее принятое решение об изъятии (п. п. 8, 9 ст. 56.6 ЗК).
В таких случаях индивидуализация земельного участка, в результате которой часть земной поверхности приобретает характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи, должна быть проведена при подготовке соглашения об изъятии. На органе, принявшем решение об изъятии, или на заинтересованной организации лежит обязанность по организации необходимых кадастровых работ, а также по постановке земельных участков на кадастровый учет. В результате межевания (как разновидности кадастровых работ) и кадастрового учета земельные участки "выделяются, формируются из земли как несоздаваемого и непотребляемого природного ресурса" <1>. В отношении иной недвижимости таких обязанностей нет, поэтому допускается иное их описание. Более того, в п. 3 ст. 56.7 ЗК прямо предусмотрено, что для подготовки и заключения соглашения об изъятии недвижимости постановка на государственный кадастровый учет объектов недвижимого имущества, которые расположены на изымаемых земельных участках и сведения о которых не внесены в государственный кадастр недвижимости, не требуется. Из таких положений можно сделать вывод, что при данной процедуре законодатель рассматривает объекты недвижимости как принадлежность земельного участка. Не случайно с 1 апреля 2015 г. в п. 2 ст. 235, п. 3 ст. 239.2 ГК используется формулировка "отчуждение недвижимого имущества", подразумевая, что ценность представляет не само изымаемое имущество, а тот земельный участок, на котором оно находится, и именно в рамках процедуры его изъятия производится и переход права собственности на здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. С учетом измененных формулировок может быть поставлена точка в споре об используемой ранее терминологии (выкуп или изъятие имущества) <2>.
--------------------------------
<1> Котарева О.В. Земельный участок как объект гражданских правоотношений: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007. С. 63.
<2> Так, Д.Н. Афанасьев применительно к прекращению прав на недвижимое имущество обосновывает, что выкуп возможен только у собственника, изъятием предлагалось считать прекращение прав на недвижимое имущество у лиц, не являющихся собственниками. См.: Афанасьев Д.Н. Гражданско-правовое регулирование оснований прекращения прав на недвижимое имущество, подлежащее изъятию для публичных нужд: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2013. С. 10, 21.

Также в соглашении должны быть определены права на земельный участок и (или) иные объекты недвижимости, которые прекращаются и (или) возникают на основании соглашения об изъятии. Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности и в аренде или безвозмездном пользовании частного лица, возможно взамен изымаемого предоставление другого земельного участка соответственно в аренду (на оставшийся срок аренды, но не менее трех лет) или в безвозмездное пользование (срок зависит от основания возникновения прекращаемого права). Также взамен изымаемого частного земельного участка может быть предоставлен новый земельный участок в порядке гл. V.2 ЗК.
В-третьих, обязательным условием соглашения об изъятии являются размер имущественного вреда (компенсации) - условие, определяющее размер возмещения, и порядок выплаты возмещения. В действующем ЗК содержатся положения, подробно регулирующие особенности определения размера возмещения в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд (ст. 56.8). Допускаются различные способы возмещения: выкуп имущества или обмен (передача в собственность взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости) и компенсация убытков; прекращение прав (кроме собственности), в том числе путем предоставления права на новый земельный участок, и возмещение убытков; перераспределение земельных участков и возмещение убытков.
При определении размера упущенной выгоды, вызванной изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, учитывается доход правообладателя участка, который мог быть получен, если бы тот продолжил использовать участок исходя из условий, существовавших до принятия административного решения об изъятии <1>.
--------------------------------
<1> См.: Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объекта транспорта; Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 10 июля 2015 г. N Ф03-2853/2015 // Документ опубликован не был. "".

Такое возмещение должно носить предварительный характер, поскольку в силу п. 2 ст. 56.11 ЗК при возмещении (хотя бы частичном) в денежной форме правовые последствия изъятия (например, переход права собственности на земельный участок) наступают только при предоставлении такого возмещения, и при государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые для публичных нужд земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества представляются документы, подтверждающие предоставление возмещения, если соглашением об изъятии не установлено иное. При обмене частного на государственный или муниципальный земельный участок, цена которого ниже выкупной цены изымаемого земельного участка, допускается возмещение такой разницы после перехода права собственности на изъятый земельный участок, но не позднее трех месяцев со дня перехода права (п. 6 ст. 39.22 ЗК).
В-четвертых, в соглашении указывается срок передачи земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, подлежащих изъятию. При этом срок указанной передачи не может превышать шесть месяцев со дня прекращения прав прежнего правообладателя изымаемой недвижимости. Так как в соответствии с законом обязанность передать земельный участок считается исполненной после вручения и подписания передаточного акта, оба эти действия в совокупности имеют значение для признания отчуждателя исполнившим обязанность передачи земельного участка <1>.
--------------------------------
<1> Хаскельберг Б.Л. Правовая природа и значение государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество // Б.Л. Хаскельберг. Гражданское право: избранные труды. Томск, 2008. С. 129 - 130.

В-пятых, факультативно, при сохранении в отношении подлежащего изъятию земельного участка сервитута, должен быть указан такой сервитут, также если в соответствии с решением об изъятии не изымаются сооружения, то должны быть указаны сохраняемые сооружения и вид права, на котором их правообладатель будет использовать земельный участок. Можно отметить, что в ситуациях сохранения права собственности частных лиц на сооружения будет допущен разрыв правовой связи между земельным участком и объектом недвижимости, к установлению которой так стремится законодатель, и что не совсем отвечает современным тенденциям правового регулирования. В частности, одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости (ст. 1 ЗК), который в данном случае "не работает" <1>. В то же время такая норма с возможностью сохранения права на сооружение при изъятии земельного участка и ее реализация позволяют сократить расходы заинтересованных в изъятии земельных участков лиц, а также обеспечить иные публичные интересы, допустим, в сохранении на земельном участке коммуникаций (трубопроводы, водоводы и др.), обслуживающих здания и сооружения, расположенные на соседних земельных участках.
--------------------------------
<1> Здесь не только возникают теоретические вопросы (например, о том, насколько обосновано такое исключение из названного принципа земельного законодательства), но и могут возникать проблемы практического характера (например, на стадии определения условий взаимоотношений между собственником здания и новым собственником земельного участка).

Наиболее логичным является сохранение для собственников сооружений сервитута на необходимый земельный участок, при этом часть, подлежащая обременению сервитутом, должна быть указана в соглашении об изъятии, заключенном с правообладателем сооружения, или установление сервитута соглашением об изъятии. Согласно ст. 274 ГК сервитут может устанавливаться для прокладки, эксплуатации линий связи и трубопроводов, электропередачи, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Наличие на земельном участке линейных сооружений, как правило, не исключает использование земельного участка по целевому назначению и в соответствии с его разрешенным использованием. Чаще всего линейные сооружения находятся под или над земной поверхностью и их наличие, например, в стесненных условиях городской застройки объективно обусловлено. Характер застройки, протяженность расположения линейных сооружений (зачастую нахождение на значительном количестве земельных участков, имеющих различных собственников) определяют сложность оформления иных прав на земельные участки (собственность, постоянное (бессрочное) пользование, аренда).
В России происходит становление должного правового регулирования размещения линейных объектов с учетом их особенностей. Как положительные можно оценивать изменения ЗК, вступившие в силу с 1 марта 2015 г., закрепившие возможность установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для размещения линейных объектов, сооружений связи, специальных защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка (ст. 39.23). Если обратиться к опыту зарубежных стран, то в США, Англии, Австралии, Канаде, Германии, Швеции сервитут является одним из основных прав на землю, обеспечивающих нахождение на ней инженерных и транспортных коммуникаций: газопроводов, водопроводов и иных трубопроводов, линий связи, линий электропередачи и т.п., что обеспечивает их быстрое развитие, легкий доступ к земельным ресурсам <1>.
--------------------------------
<1> См.: Бочаров М.В., Королев Д.В. Оформление земельных отношений под объектами недропользования и линейными объектами: актуальные проблемы и перспективы законодательного регулирования // Правовые вопросы строительства. 2010. N 1. С. 19.

Как можно заметить, роль соглашения в процедуре изъятия земельных участков для публичных нужд и принудительном отчуждении в связи с этим недвижимого имущества велика.
1. Наличие подписанного соглашения об изъятии свидетельствует о добровольном прекращении права на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости. "В противном случае вопрос об изъятии имущества и условиях такого изъятия, в том числе о размере компенсации за изымаемое имущество, разрешается судом" <1>. Отсутствие возможности разрешить вопрос об имущественной компенсации в добровольном порядке порождает необходимость урегулирования возникшего спора в судебном порядке <2>.
--------------------------------
<1> Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 10 июля 2015 г. N Ф03-2853/2015 по делу N А51-16695/2014 // Документ опубликован не был. "".
<2> Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2013 г. N 05АП-2519/2013 // Документ опубликован не был. "".

В связи с этим соглашение об изъятии является основанием для прекращения (в том числе для досрочного прекращения обязательств), перехода права на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества.
2. Фактическое изъятие земельного участка производится только после заключения соглашения, а в случае если соглашение не заключено в установленный срок - в судебном порядке на основании решения суда <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23 марта 2015 г. N Ф04-16827/2015 // Документ опубликован не был. "".

3. Только соглашением может быть предусмотрен обмен земельного участка или расположенного на нем недвижимого имущества, а также предоставление в счет возмещения права аренды или безвозмездного пользования на государственный или муниципальный земельный участок. Данное положение непосредственно вытекает из п. 3 ст. 281 ГК, п. 5 ст. 56.9 ЗК, в то же время необходимо признать, что ничто не мешает заинтересованным лицам в ходе уже судебного разбирательства заключить мировое соглашение с аналогичным содержанием.
4. Соглашением определяются условия сохранения сервитутов на земельные участки, права собственности на сооружения и предусматриваются условия использования земельных участков правообладателями сооружений.
5. Обращение в суд с требованием о принудительном прекращении права на изымаемое имущество допускается по истечении 90 дней со дня получения проекта соглашения об изъятии, а, соответственно, его подготовка и направление для согласования - обязательное условие законности процедуры изъятия для публичных нужд.

* * *

Итак, соглашение об изъятии является юридическим фактом в сложном юридическом составе, который в целях обеспечения публично значимого интереса порождает обязательственное правоотношение. Заключение соглашения об изъятии имущества служит и цели защиты прав и законных интересов лиц, у которых изымается имущество, в частности, путем разрешения вопроса об имущественном возмещении. Соглашение выступает средством индивидуального правового регулирования отношений между частным лицом (правообладателем объекта недвижимости) и публичным образованием, возможно, и заинтересованной организацией. Принцип свободы договора при заключении рассматриваемого соглашения ограничен в публичных интересах как в части основания его заключения и выбора контрагента, так и в части определения существенных условий и установления (расчета) выкупной цены (размера возмещения).

Безымянная страница
Образцы договоров:
Формы договоров: Добровольное страхование
Формы договоров: аренда, лизинг, прокат
Образцы договоров: Страхование
Другие шаблоны договоров:
Вопрос - ответ:


Copyright 2009 - 2018 гг. Образцы договоров. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!